12月18日地产股的集体暴跌,或为投资者渴望享受地产泡沫沸腾之梦的梦断魂惊的开始。

　　地产行业变局

　　西南证券地产行业研究员肖剑认为,财政部、国土资源部等五部委通知发布,对那些土地资源储备有限、流动资金不足且融资渠道有限的中小房地产上市公司构成严重冲击,这些公司未来的可持续盈利能力存在很大不确定性。

　　他预计,2010年我国地产施工面积增速将达到15%-20%,而土地购置面积增速将达到5%-10%;房地产投资同比增长12%-16%之间,行业景气度依然会有所增加。2010年我国地产行业销售金额增长率约为24%。地产行业贷款增速将下滑25%-28%。自有资金是否充足起到关键性作用。

　　据万德数据统计,截至2009年三季度,保利地产、万科、首开股份、招商地产、金融街为深沪股市房地产上市公司现金流净流量额排名的前五名,其中保利地产现金净流量118.2亿、万科76.7亿、首开股份75.1亿、招商地产67.24亿、金融街37.2亿。原来被市场誉为地产五朵金花的金地集团,账上拥有的现金金额为17.6亿,在深沪两市地产公司中排名第十一位。

　　值得关注的是,在108家地产上市公司有27家公司的现金净流量为负数,其中陆家嘴现金净流量为-21.7亿,福星股份-8.4亿,中粮地产-6.5亿,名流置业-4.3亿,京能置业-3.8亿。

　　显然,这些现金流不但不能增加反而减少的上市公司,其未来自有资金的充裕度让人在地产调控政策将进一步出台的2010年无法乐观。

　　尽管保利地产、万科等一线地产上市公司资金充裕且融资渠道广泛,但是这些公司的自由现金流指标却并不乐观。

　　万德数据显示,保利地产2009年第三季度的企业自由现金流为-48.4亿元,万科为-81.3亿,首开股份为-68.7亿,金融街为-45.1亿,金地集团为-72.3亿。

　　企业自由现金流为公司投资价值判断的重要指标,显示在不危及公司生存与发展的前提下可供分配给股东的最大现金额,单纯从价值判断角度讲,中国一线阵营的地产上市公司给予股东投资回报的能力相当有限。

　　如果连一线地产商给予投资者分红回报的能力都不具备,那么其他中小地产商还有什么投资价值呢？2010年地产上市公司的投资格局注定要发生翻天覆地的变化。