月租追不上月供 房租与按揭贷款难持平

　　就目前福州房地产市场来看，理论上说房租基本和按揭贷款持平，但实际呢？

　　房价快速上涨的时期，大量的非自住需求进入了楼市购房，在一定时期之后形成闲置，大部分人都希望升值，这些闲置的住房会逐步进入租赁市场，从而造成租赁市场的房源增加、租金下跌。然而，按揭贷款却并不会因此而减少，同时，银行的利率也有可能随时上调。

　　这在一定程度上造成了“月供前面飞、月租后面追”的态势，使得住宅租金与按揭贷款难以持平甚至月供远大于月租。

　　刘先生在2007年买下了井大路上一套总价为50多万元的房子，贷款36万元，月供2300元左右，但其月租金只有1500元，如果靠房租就难以支付按揭贷款。

　　张阿姨为记者算了笔账：市中心一套60平方米的小户型，假定售价为10000元/平方米，总价即为60万元，再加上3万元装修，月租金以1600元计算，其年回报率还不到4%。而对于投资者来说，年回报率达到6%才算有投资价值。“如果做按揭贷款，贷7成，年限20年的话，月供要2000多元，已高于月租金了。”张阿姨告诉记者，5年前，她曾在西二环上购买了星城国际的一套小户型，当时单价仅3000多元/平方米，出租年回报率达到8%。

　　回报率的减少和投资空间的缩小，让不少投资者对住宅租赁投资失去热情。

“租”“供”面临“倒挂”回报期高于15年慎投资

　　如果在2006年上半年以前买房，则不乏精通理财之术的投资者“以租养房”经典案例。买下一套房产后将其出租，以租金支出付按揭款和装修、物业成本。业主不仅可以坐享房产升值，还极大降低了投资压力和风险。然而，随着房价和住宅空置率的上升，住宅的按揭贷款与出租价格不断出现“倒挂”的情况。

　　自2007年以来，与快速上涨的房价相比，房屋的租金却没有同步上升。近年来，商品房价上涨拉动了二手房成交价格，但是房屋租金上涨却远低于房屋销售价格。从投资角度来看，投资房产获利主要有两个途径：一是通过价格上涨来获取回报，二是通过出租物业获得租金回报。目前，楼市在经过连续上涨后，已酝酿了一定风险，回报率的降低减弱了租赁市场对业主的吸引力。

　　一位理财经理对记者说：“不否认不动产确实是目前市场上非常具有优势的投资产品，但是在收益被非理性市场放大的情况下，投资者往往忽略了‘利率’等这些调控政策，包括市场走势的可变性；2010年有可能进入‘加息通道’，租金与月供‘倒挂’的情况会更加明显。”

　　不过，业内人士林先生则认为，这种“倒挂”的出现对做长线投资的购房者并不会造成威胁，因为房价本身在短时期内的升值可以满足他们的心理预期，同时，在租金和月供差不太多的情况下，租金可以抵大部分贷款，几年后，房子还可以伺机出售，稳赚一笔。“其实，投资者可以根据租售比来作为衡量住宅租赁投资的参考。假设这套房子用来出租，10至15年能收回购房成本，就是值得买的。”林先生对记者说。
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　　租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1：200到1：300。比值越高，说明房价中的投资需求越大。