化整为零地的出让土地，还能防止出现地产商的区域性垄断。应该说，目前我国房地产开发业的市场集中度并不高，就全国范围而言，不可能存在寡头垄断。然而，房地产业的区域性很强，从某个城市或某个城区或某个地产板块分析，又存在一个或几个开发商市场占有率很高的现象——事实上的寡头垄断。而随着近几年大型地产企业大肆圈地，以及通过并购企业和项目获得大量存量土地，将很有可能独家，或者与其他一两家大型开发商联手成为区域市场的寡头。寡头市场中，必然出现一定程度的价格垄断。

　　大盘横行，不仅不利于国家集约用地的国策，而且容易导致大型开发商囤地、区域性市场垄断；另外，还为房企滞缴土地出让金创造了条件。既然是高总价地块，开发商竞标成功后，往往就会跟地方政府谈判，要求分期付款，而且期限能多长就多长。借此，开发商降低了资金成本，只付一点钱，就拥有大片土地使用权，或者说“期权”。如果拿地后几年内地价下跌，比如2008年，则开发商会停付或少付后续土地款；如果地价涨，则在地方政府的要求下，开发商也会补交“期地”的增值钱，但会明显小于地价上涨的幅度——这为权力寻租提供了良机。

　　既然大幅出让土块，将使收益降低，地方政府缘何还有积极性？原因有三。一是很多城市有心发展房地产业，却无力搞配套建设，大面积出让土地，能够借开发商之力搞基础配套和建设，比如让房企配建学校、商业广场、酒店等，甚至让他们代为修路、做市政绿化。这在二线三城市相当常见。二是部分三四线城市急于吸引全国性开发商，谈判中被迫让利优惠，允诺开发商大规模圈地。三是上述中提及的大幅用地出让，潜藏着后续灰色交易的可能性，某些地方官员有利可图。

　　因此，在居住用地供应上，化大为小是件好事，但要把好事做好，不仅需要国土部督促地方落实政策，更需要地方政府为这一政策的实施创造条件。一是政府要先期做好区域城市规划，否则土地分散开发后，很容易造成单个楼盘看起来都挺好，合起来就是一个布局散乱、功能不全的大社区。浦东联洋社区之所以成为区域房地产开发的样板，与其前期规划较好密不可分。二是政府不能偷懒，必须要主导土地一级开发，切实落实净地出让原则，只有做好市政大配套，才有可能小幅出让土地。

　　其实，此政并非全新货色。2008元月，《国务院关于促进节约集约用地的通知》中就已提出：合理确定出让土地的宗地规模，督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地。如今将“合理”一词，落实为具体数据，也算是一大进步。中央层面的调控政策，不能玩虚的，否则到了地方层面，就虚得了无踪迹。近几年，一线城市的超级大盘已越来越少，数年后，二三线城市若也如此，则可以说中国住宅市场将告别大盘时代，则此政功大焉。