库存消化进入尾声 市场供需矛盾显现

　　  早在8月底，业内对于“金九银十”的争论就已经不绝于耳。一种观点认为二季度火爆的楼市已经透支了今年的需求，再加上不断上涨的房价，成交量下降已成趋势；另一种观点则认为，虽然9、10月间市场成交量很难恢复年中的势头，但与去年同期相比仍将会有大幅的提高，并不需要过分的悲观。

　　  其实，所谓“金九银十”的传统在近几年已经表现得不太明显。2005年到2007年的9、10月份都没有出现过明显的成交高峰，2008年9、10月份的成交量更是在楼市整体不景气的情况下跌入低谷。今年“金九银十”之所以再次为人关注与年内楼市大开大阖的走势不无关系。

　　  业内人士指出，进入三季度以来，重点城市成交量出现下滑，既有传统淡季的因素，也和供应紧张、部分开发商捂盘有关，但最关键的原因是需求发生了变化。刚性需求者的购房预算追不上房价上涨的速度，致使出现萎缩；投资投机需求依然旺盛，但在二套房贷政策严格后，贷款的首付门槛与利率成本明显提高，部分投机客有所观望。

　　  秦瑞则表示，前一阶段的高成交量已经基本将市场积累的库存消化完毕，“今年卖出的多是2008年之前的开工项目，之后由于新开工项目有限，市场势必会面临着新的供需矛盾，这对今后的成交量肯定会造成一定的影响。”

　　  光大证券首席经济学家潘向东在接受记者采访时也指出，今年4月到7月间的高成交量已经完成了房地产市场的去库存化，市场现在进入了一个补库存的时期，基于此来看8月份全国的房地产开发投资，虽然总量有所增加，但相对于需求而言依旧不足。供需矛盾将导致成交量的下降，但对价格则是一个强有力的支撑。

　　  根据国家统计局公布的数据，1-8月，全国完成房地产开发投资21147亿元，同比增长14.7%,增幅比1-7月提高3.1个百分点，比去年同期回落14.4个百分点。其中，商品住宅完成投资14848亿元，同比增长10.9%,比1-7月提高2.7个百分点，比去年同期回落20.8个百分点。

　　  政策预期决定来年楼市

　　  “现在最应该关心的是11月之后的走势。”对于后市秦瑞表示，由于今年政府出台的一系列刺激房地产的优惠政策大多将在年底到期，包括房贷优惠、减免交易税等政策的延续性肯定将成为市场最为关心的问题。

　　  秦瑞认为，如果明年国家的房地产政策发生变化，那么购房者很有可能会在年内优惠政策的最后“有效期”之内集中入市，从而抬高年底房地产市场的成交量，而新一年的成交量则有可能随着优惠政策的到期而逐渐走低；如果优惠政策明年继续执行，在货币政策不发生变化的前提下，房地产市场将保持稳定上升的趋势。“现在大量资金进入楼市，如果实体经济出现明显好转，也不排除资金大量流出，从而出现集中抛盘的情况，进而导致明年楼市的量价齐跌。”

　　  对此潘向东表示，从目前的情况看，房地产市场依旧是回报率最高的行业。由于明年很难延续像今年这么大规模的政府投资，在这种情况下，宏观经济要保持一定的增长速度，仍然要倚重房地产投资的持续提高。因此，“资金在短期内从房地产流向其他行业的可能性不大，国家的房地产政策依旧会以鼓励和推动为主。”

　　  杨红旭也表达了类似的观点，他表示由于目前房价环比涨幅已基本触顶，而且国家对于房地产业拉动经济的期望仍然较大，在政府投资增幅将出现下降的情况下，房地产投资和住宅消费能够持续增长对于宏观经济有着重要的意义。