国内房地产市场已步入一个暂时的调整期。从行业内部看，成交量有所下滑，豪宅热销，少数城市投资投机需求旺盛，房价创造历史新高，二套房贷政策严格化；从外部环境看，宏观经济明显复苏，但根基不稳固，宏观经济政策短期内保持不变，流动性略有收缩，股市出现大幅调整。

　　内外双重压力，促使房地产市场发生调整。正如天气一样，楼市经历了春暖、夏热后，秋凉正步步逼近，这种症候在一线城市尤为突出。7月，北京、上海、深圳、广州四地商品住宅成交量首次出现集体下滑；8月继续向下，比如深圳新建商品住宅成交量环比减少29.73%，二手住宅成交面积也环比下降26.38%；上海情况较深圳稍好，7、8两个商品住宅下滑幅度为百分之十几。

　　实际上，全国也出现类似情况。今年以来，全国新建商品住宅成交量快速增长，5-7月全国商品房的成交量分别为7019万平米、9465万平米、7674万平米，7月成交量出现19%的环比下滑。从区域分析，7月以来，华南、华东等本轮率先回暖的城市，成交皆出现了不同程度的下滑；而中西部地区则依然保持了较为强劲的势头。

 　　进入三季度以来，重点城市成交量大面积出现下滑，既有传统淡季的因素，也和供应紧张、部分开发捂盘有关，但最关键的原因是需求发生了变化。刚性需求者的购房预算追不上房价上涨的速度，致使出现萎缩；投资投机需求依然旺盛，但在二套房贷严厉化之后，贷款的首付门槛与利率成本明显提高，部分投机客有所观望。

 　　在任何一个房地产市场中，如果投资投机比重过大，必然催生房价泡沫。上世纪80年代末日本、台湾曾出现全民投资楼市的巅狂，1991年楼市泡沫破灭后，日本至今地价都没回到当年高点；1996-1997年香港楼市也出现投机潮，1998年楼市崩盘后，到了2003年时，全港最多出现106000例负资产物业。

　　今年2-4月，市场回暖形态良好，5月之后，一线城市和部分二三线城市的投资投机需求持续增多，主要原因是流动性充裕导致通货膨胀预期，部分投资者为了保值增值目的而入市，随着房价快速上涨，也有投机需求跟进。国际经验认为，一个商品住宅市场中，投资投机需求比重超过20%就不正常了。实际上，在当前的我国，很难评测市场中到底有多大比重属于投资投机需求。但可以从一个角度进行分析——观察成交价格结构的变化情况。