导致房价持续上涨的另外一个重要原因是人们对于房地产市场的错误理解。房地产市场与一般商品市场不同，它并不存在通常意义上的一般均衡。从供给角度来讲，住宅商品是非常不同质的商品，以致不同的住宅必须卖给不同的消费者。从需求角度来看，房地产商品作为不动产，既可以用作居住，又可以用作投资，考虑到人们实际收入水平的差别，就会导致人们对于住宅商品产生差别性的需求，即：高收入者因为拥有较多的货币资产，不仅有能力购买单价较高、面积较大的住宅，而且还可以对房产进行投资、乃至投机，借以达到增加其资产收益之目的；但是对于那些低收入者来说，由于受到收入预算的约束，他们既没有能力购买单价较高、面积较大的住宅，更没有能力对房产进行投资或者投机；除此之外，还有那些介于两者之间的中等收入的消费者，他们可能没有足够的货币资产来购买高收入者才有能力购买的住宅，但又不愿意购买低于他们收入水平的、较为简陋的住宅，他们宁可“排队等待”（等待货币收入积累到一定水平之后再去购买合意的住宅）。

　　总结以上两个方面的分析，我们自然可以得到这样的结论：房地产市场事实上并不存在一个统一的市场，所以也就不会存在所谓的一般均衡解。既然不存在普通商品市场上的一般均衡解，那么要想出清房地产市场的供给与需求（即供求平衡），就只能是差别产品的分离均衡。

　　如果能够用一个几何模型来表示这样的均衡，那么在一个纵坐标为房价、横坐标为需求与供给数量的模型中，社会对住宅商品的需求并不是一条从左上方向右下方倾斜的、并且是连续可导的曲线，而是一条至少带有两个拐点、并且是非连续性的、向右下方倾斜的台阶线。其中：处在左上方的那段曲线是高收入者对住宅商品的居住、投资或者投机的需求；处在右下方的那段曲线是低收入者对住宅商品的居住或者租赁需求；而连接上下两条需求曲线的垂直线则是中等收入者的需求曲线。

　　面对这样三条差别巨大的需求曲线，就必须要有三条供给曲线加以配对，才能实现保证市场所有需求得以出清的分离均衡。这三条供给曲线分别是：以开发商为主体的、旨在满足高收入者的市场供给曲线；以政府为主体的、旨在满足低收入者的住宅供给曲线（即与所有权让渡有关的经济适用房供给或者仅与使用权让渡有关的廉租房供给）；最后，我们还需要一个规范的、并且是规模可观的、主要用来满足中等收入者在排队等待期间之住房需求的租赁市场，如管理良好的、仅供租赁居住的公寓等。

　　但是，在今天的中国并不存在这样的租售体系，除了开发商纯市场化的供给之外，由政府提供的经济适用房和廉租房的供给严重不足，并且也没有一个规模可观、管理良好的租赁市场。由于住宅供给在结构上的过于单一，当然也就满足不了国民的差别需求，其结果是人们误以为房地产市场根本就不存在我们在这里所说的分离均衡，而只有类似于其他商品市场一样的一般均衡。

　　那么混淆一般均衡与分离均衡会产生怎样的问题呢？从供给角度来讲，政府就会忽略其所必须承担的向低收入居民提供经济适用房或者廉租房的职能；从需求角度来讲，在一般均衡的市场结构假设下，事实上是分离的需求曲线就会变为一条虚幻的、不带有拐点的连续性曲线，这意味着所有的需求（尽管它们是有差异的）被不加区分地加总了，于是需求就会被高估，即使不考虑目前中国有大量的产业资本为了预防未来可能发生的通货膨胀而拼命地购入房产的非理性行为，总体房价水平也会因为这种错误的加总而暴涨。随着房价暴涨，那些原先就不属于这个市场中的居民就会在不断走高的房价冲击下陷入绝望的境地，并有理由对这个病态的房地产市场表示不满、甚至愤怒。

　　根据以上各点分析，我们大致可以得到这样两个结论：第一，中国最近10来年房地产价格的疯狂上涨与全球性流动性过剩相关；第二，在美国的次贷危机发生后，全球的房价都已大幅下跌，唯有中国的房价居然在危机中还能继续上涨，究其原因，就在于中国的房地产市场比大多数发达工业化国家还要不理性，这种不理性主要表现在两个方面：一是各级地方政府已经不理性地把土地的高溢价作为其财政收入的主要来源；二是大量的产业资本非理性地把房产当作了投资对象。因为有了这样两种非理性行为，在中央政府为保增长而采取积极的货币扩张政策的情况下，伴随着流动性增加而来的房价上涨也就不足为怪了。

    （华民 作者系复旦大学世界经济研究所所长）

    (本版主持：邹民生 乐嘉春)