北京、上海两个城市2009年1-6月的地价总体水平上升,一个重要的原因在于两个城市政府调整了土地出让的策略。主要体现在两个战术上,一是重点推出中心区土地,二是集中在往年城市基础设施建设投资力度较大、房地产市场一直保持稳定增长的城区投放土地。

　　一般来说,地理区位决定了宗地的价格水平,如北京广渠路10号地与房山区广阳新城居住用地的楼面地价差在7倍以上。而且,随着区域内土地供应稀缺的加剧,地价还有很大弹性上升空间,广渠路10号地若放在2010年上市,地价可能比现在会更高。所以,如果城市政府有选择性地在中心城区出让土地,那么整个城市的地价水平必然会有所上升,完全会出现单宗地价或某个城区地价超过往年最高地价的现象。

　　价格是考量市场复苏的一把双刃剑。价格过高会抑制市场上土地的流动性,影响市场复苏；价格过低则无法满足土地主体对超额利益的诉求。土地主体往往为了超额利益的获取毅然选择前者,而不惜牺牲土地市场的流动性,例如一些资金充裕的开发企业曾梦想在2008年抄底土地市场时,得到供地方的明确回复是不供地。

　　有效供给须靠有效需求支撑

　　土地市场是否复苏还有一个重要指标,即反映市场活跃程度的指标,通常也指需求的活跃指标。市场是否活跃,归根到底还是要看需求,其中包括有效购地需求者的数量和需求者关注地块是集中还是分散这两个指标。

　　我国目前有房地产开发企业3万余家,纵观2009年土地市场成交数据,并没有出现全行业抢购土地的风潮,否则各级城市地方政府的土地成交数据会远远高于现在的水平(2007年的土地市场则表现为全行业购地活跃)。另外,从出现地价新高的城市来看,开发企业还是将投资热情倾向于对个别优质地块的关注(而2007年的土地市场则表现为对整个城市土地需求的强烈)。2009年5-6月,全国除了屈指可数的几个城市、共计不足20宗的地块出现激烈竞价以外,其余90%以上的地块其成交价格均无法超越2008、2007年同城市同区域的整体地价水平。

　　实证:全国土地市场仍处于深度调整阶段

　　为实证真实状况,笔者选取了全国范围内七个代表性区域的18个一、二、三线城市的数据,作了较为详细的整理和分析。

　　从2009年1-6月各个城市公开的土地成交数据来看,各个城市政府土地成交均面临较大压力。

　　各城市土地成交数据与2008年同期相比,18个样本中16个为有效样本城市,其中只有2个城市(合肥、福州)的土地供应规模与2008年同期相比有增长；另外14个有效样本中,其土地出让的规模与2008年相比跌幅明显,土地成交萎缩严重。

　　与2007年同期相比,18个样本中16个为有效样本城市,其中有6个城市的土地供应与2007年同期相比持平或略有增长；另外的10个有效样本其土地出让规模与2007年相比均有较大幅度的萎缩。

　　综合以上分析,如果以2008年、2007年的土地市场数据进行对比,全国整个土地市场仍然处于深度调整阶段。对土地市场真实状况最了解的非各级地方城市政府莫属了,因为今年的土地市场并没有地方财政鼓起来。当然不排除有些地方城市政府加大了工业用途土地的出让力度,单纯以土地出让规模去平衡往年数据,但这种做法毕竟收效甚微,土地竞价的增值收益才是政府更为关注的。

　　(作者单位:北京思源置地房地产顾问有限公司)

　　(作者：龙程)