如果以2008年、2007年的土地市场数据进行对比,全国整个土地市场仍然处于深度调整阶段。

　　土地市场的复苏与具体地块竞价激烈的现象,是整个市场中全局与个体两个相互关系的概念。2009年5月、6月的土地市场,是在经历了2007的高峰和2008年的急转直下之后的特殊现象,个别地块竞价交易的活跃,不能简单地推断出整个土地市场的复苏。

　　判断一个城市的土地市场是否复苏,应该从“成交规模、土地价格、购买者踊跃程度”三个层面的6个细化指标上进行全面系统分析。

　　分析结果表明,所谓上半年土地市场的火爆,更多是一种被夸大的误读。

　　土地出让规模增长的细化指标

　　一个城市当年度的土地出让规模,主要包括土地出让的面积和土地出让的宗数两个细化指标。

　　一个城市的土地出让面积比往年在递减,而且幅度明显,那么这个城市的土地市场无疑是在萎缩的。如果放大到选取更多一、二、三线城市的土地交易数据来分析,就可以得出全国土地市场的真实状况。

　　由于近几年个别城市出现过千亩以上土地以单宗成片的形式出让的现象,导致单宗成片土地占用城市年度出让指标比例偏大,年度土地市场出让的宗数随之减少,限制了土地市场参与的活跃程度。

　　比如2009年太原土地市场,1-6月成交土地面积约1343亩,与去年同期相比成交增幅为88%,从成交面积的增幅上来看,似乎可以立即得出太原土地市场回暖的明显迹象。但实际上,土地成交宗数仅有7宗,与2007年同期相比下降60%。开发企业参与购地的热情也是下降的,成交地块面积大多在30亩以下。今年上半年土地交易比2008年增幅较大,主要原因在于2009年2月太原土地市场成功交易一宗1020亩的地块,占整个半年度的76%。综合两个因素后,可以得出太原土地市场仍然处于调整阶段的结论。

　　地价是影响市场复苏的双刃剑

　　在土地出让规模保持增长的背景下,土地出让价格成为决定市场复苏的重要因素。它包括每亩地价和楼面地价两个衡量指标。如果出让规模在增长而地价总体水平比以往年度降低,就不能简单得出土地市场复苏的结论。

　　仍以太原土地市场为例,2009年1-6月最高每亩地价与2008年同期最高价470万元/亩相比,下降50%；与2007年最高地价每亩550万元相比,下降57%。从地价水平上来说,太原土地市场似乎还看不到回暖的迹象。