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小区该配多少物业人员 按产权面积算
海西房产网
发布时间：2009.07.11
来源：海峡都市报
作者：
郑莉
按哪级物业服务收费 需过半业主同意
2006年，陈先生在福飞南路某小区买了套电梯房，当时和开发商签订合同，每平方米物业服务费0.9元。令他纳闷的是，几个月前，物业费涨价了，电梯房物业费涨到1.1元/平方米。陈先生说，物业服务公司说经过整个小区2/3以上业主同意，并在宣传栏公示过了，也已经报晋安区房管局备案了。他很纳闷，这一涨价是否合理？
记者昨天走访该小区了解到，小区物业为一级资质物业，执行的是二级物业服务收费标准。物业公司有关人士说，由于物业人力成本、维护成本不断上涨，物业经营入不敷出，因此和业委会协商上调物业费，并用书面征求的方式取得了多数业主的同意。
福州市物价局有关人士表示，小区业委会成立后，物业费应由业委会代表业主和物业公司协商确定。
一级资质的物业执行二级物业收费，这究竟由谁说了算？福建省物业管理协会常务副秘书长郭金国说，业主入住率满50%以上或从首个入住户起算满两年，小区就应该成立业主委员会，并报区、县行政主管部门备案。业委会负责召开业主大会或以书面方式，讨论小区选择哪一级的物业收费标准，最终选择结果应该获得全体业主过半数的赞同，并且赞同户数的建筑面积也要过半。
福州市物价局有关人士也说，分级收费要按照业委会和物业企业签订的合同来执行，分级服务的内容以合同为准。
物业不按合同服务 四种方式维权
据新《标准》，执行一级服务收费标准的物业，在综合服务标准、公共秩序维护、房屋等公共部位管理等各方面都作了比其他几级更为细致的规定。“目前能达到一级服务的物业企业很少，即使持有一级资质的物业公司也很难做到。”业内人士坦言，比方说，每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上；每天一次打捞水景漂浮杂物，保持水体清洁等等，这些很多物业难以做到。而二级服务的要求显然降低不少，目前福州大多数物业企业提供二级或三级服务，因为二级服务要求物业每年一次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；每周至少3次打捞水景漂浮杂物，保持水体清洁等等。
此外，新《标准》还完善了物业小区安防、消防相关内容，比如一级服务的物业企业必须对小区内违章占用消防通道、影响业主正常通行的行为及时予以劝阻。劝阻无效的，应将相关整改方案书面上报社区、消防等相关主管部门，配合相关主管部门共同做好整改工作。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。接到火警、警情后立即赶往现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及相关业主、物业使用人，同时协助采取相应措施。
二级服务的要求则相对没那么具体，比如规定设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。加强对楼宇对讲、视频监控、周界报警、电子巡更等技防设施日常维护，确保运转正常有效；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效,可随时启用,消防通道畅通。检测记录应当完整、准确并存档备查。
那么，万一物业服务企业不按照合同提供相应服务，业主该如何维护自己的权益呢？福州市物价局有关人士指出，物业服务企业须在小区醒目处公布等级物业服务具体内容、收费标准等内容。业主可以根据相对应的具体服务内容和小区选定的服务等级，对号入座，监督物业是否履行了义务。如果物业不履行职责，小区业主可采取四种方式维护自己的权益。首先是直接向物业企业提意见，不采纳改进则可以向物业公司的主管部门房管局投诉，房管局每年会对物业服务企业的资质进行年审，若业主满意率不达标，则会对物业企业进行资质降级处罚。此外，也可以经由代表业主的业主委员会“炒掉”物业，或者以不履行合同为由，直接诉诸法律，对物业公司提起诉讼。