核心提示：日前，福州市物价局公布《普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》，明确提出要规范物业服务企业服务行为，增加了物业人均服务面积的要求，特别是完善了物业小区安防、消防等相关内容。《标准》从8月1日起执行。那么，物业人均服务面积是怎么计算出的，根据什么标准呢？业主又是如何得知自己小区的物业是几级资质的，又怎么得知自己享受的是什么级别的服务呢？既然物业的资质越高，提供服务的级别也越高，会不会导致物业公司都往高的资质上靠呢？
据了解，物业企业资质分三个等级，物业服务等级则分为四个等级。企业资质评定中包含了管理规模、专业技术和管理人员数量、管理类型、企业规范管理程度等。申请企业持申请材料向主管部门提出申请，经审核同意后，颁发相应等级物业服务企业资质证书。一级资质的企业，也可以根据收费标准提供三级甚至四级的物业服务。同理，三级资质的企业，一样也可以提供一级收费标准的服务。
物业人均服务面积 统一按产权面积测算
“物业费只降了0.2元，可夜间保安人员却从十几人骤减到两人。”位于福州北江滨板块的某小区业主抱怨说，自从换了物业公司后，小区的安全堪忧，物业公司却称人员测算就这么多。仓山区六一路某小区的业主也有类似的疑惑，偌大的小区仅有两名清洁工人，造成小区车辆乱停放、垃圾乱堆，小区水景肮脏不堪。
据了解，福州目前三百多家物业此前采取的人均服务面积测算方法都是由物业公司自行拟定，标准参差不齐。一家一级资质的物业企业总裁办有关人士就告诉记者，人均服务面积仅是个参考标准，公司比较青睐将户数和人均服务面积综合起来衡量，人均服务在300户左右。福州一家三级资质的物业企业集团总裁助理饶先生却说，“管理面积/总配备人员=人均管理面积”，公司通常用这个公式测算，其中管理面积还把地下停车位、小区水池、空地等全部包括在内。
也正是因为这样，新《标准》首次明确了物业人均服务面积。所谓人均服务面积，是指小区内收取物业服务费的收费面积，根据产权证面积来测算。福州市物价局人士给记者算了一笔账，如果一个小区收费总面积（各业主产权证上的面积累加）为5万平方米，小区物业执行一级服务标准，物业人均服务面积不高于1900平方米，得出小区的各类物业服务人员配备至少27人的标准。新《标准》中收费面积并不包括地下停车场、空地等。
“对人员成本较高，人员配置不全的小型物业公司来说，这无疑是个难题。”业内人士分析说，人手增加会导致人力成本上涨，原先一个人的工作如今可能要分配给三个人来做，发三个人的工资，一些小型物业公司可能陷入窘境，在市场调节作用下退出市场。
一些大中型物业企业对此似乎并不是很在意。“说实话，新标准出台，在人员、成本等方面，对我们无关紧要。像我们这样的企业，比政府的相关标准要超前许多。”福州一家物业集团公司总裁助理如是说。类似的企业在福州大概有几十家，有些好的物业企业为打造品牌效应，不惜打出“让利牌”，提供一级服务标准，却按照二级服务的收费标准来收费。
出于竞争，物业收费会不会出现一级服务比二级服务收费更低的情况呢？为此，有关人员解释说，《标准》明确规定了各级服务的收费标准，在《标准》执行的前期，有关部门会要求物业企业按既定的收费标准执行，一段时间后，可能会根据市场优胜劣汰，由物业公司与所服务小区协商收费标准。