“圈地热潮”透露信心回暖

　　记者：6月25日，北京市土地储备中心有9块土地集体出让，总成交面积达103.68万平方米。这是今年以来北京市交易最密集的一天。来自中原地产研究中心发布的最新一期土地月报，5月一线城市的热门地块成交火爆，地价水平出现明显回升，与前12月均值相比上涨近三成。您认为目前圈地热潮重现，其原因是什么？

　　谢红玲：土地，对开发商而言是最重要的生产资料。之前，大的开发商都有一些“存货”，以万科为例，在高地价的时候，就等待观望，逐步消化过去的存量。而随着前一阶段楼市的不景气及地价回调到他们可以接受的点位，开发商又进入新的开发阶段，开始大规模购买新的地皮。此外，5月土地成交火爆还与开发商投资信心及开发策略有关。从目前情况来看，楼市逐步回暖，大量的刚性需求表现出强烈的购买意愿，投资性购房也重新出现在楼市。在这种背景下，开发商对楼市的前景也是较为乐观的。因此，他们敢于在资金链缓解的情况下进行拿地开发，同时，在地价处于低谷阶段也是开发商低成本扩张的最好时机。

　　记者：圈地热潮会不会带来土地价格的上升，并影响房价？

　　谢红玲：一定会的。地价不是决定房价的唯一因素，但一定是房价制定的重要参照系。举个例子，前阶段，北京广渠门附近拍地，楼面价（从地价折算的建房成本价）达到2万元。此消息一公布，随即产生连锁反应——该地盘附近富丽城的二手房价格迅速窜升。一位二手房业主立即提升了预期，挂牌价从1.8万元改为2.5万元。据了解，此地段二手房最终成交价达到2.3万元。土地价格直接影响到了业主的心理预期。“地价”是否决定“房价”？对此尚无定论。且不从成本角度考虑，单从地价带来的心理预期看，这种决定作用在一定程度上是存在的。

　　是真实需求还是泡沫助长

　　记者：据了解，近日深圳楼市出现了一成首付。“零首付”、“一成首付”这些曾经在两年前惯用的炒作伎俩，沉寂一段时间之后再次在深圳楼市出现。您如何看待此轮回暖及其背后可能存在的问题？

　　顾云昌：现在整个房地产市场有这些矛盾的地方，下一步宏观调控方向怎样，还有待观察。在回暖的同时，杭州、宁波、深圳、上海、北京等敏感城市的泡沫也开始出现，住房的投资和投机需求增加，高端楼房热销。如果说去年许多人认为是“现金为王”，那么今年随着流动性过剩和通货膨胀的预期增加，现在人们认为应“资产为王”，靠房地产保值。此外，在实体经济没有明显好转回升之时，民营企业没有别的投资项目，也就把资金投入到楼市上。

　　所以，一方面楼市回暖、热起来了，真实需求释放出来，另一方面也要警惕楼市“虚火”，尤其是靠借用银行资金和金融杠杆去吹大的泡沫。在整个经济尚未完全回暖，人们收入预期不高，仅仅靠虚火和热钱拉动的房地产市场回暖是不牢固的。对于这些房地产市场出现的新情况和新问题，对宏观调控政策提出新的挑战，需要政府高度关注、耐心观察、区别对待。扶持真实住房需求，尤其对中西部地区的房地产市场还要进一步拉动；但也要控制投机的虚火。现在上海的金融部门就严格控制多套房的贷款。这样，才能保持房地产市场健康平稳的发展。

　　谢红玲：这就要求涉及房地产的金融政策要细化一些，比如对于贷款人的资质要求要更为严格，如何防范风险值得高度关注。