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王雪松:谁会在这波地产泡沫中破产

海西房产网 发布时间:2009.06.26 来源:王雪松博客

  当今经济形式给上个世纪情况有着惊人的吻合,即实体经济出现L+W形,而资本市场形成F+M形状。这点甚至超过大萧条时代。今天资本市场与实体市场收入的差距,甚至超过美国大萧条时代,以资本市场代表股票市场上涨速度与实体市场经济指标PPI的差距,超过20%的差距,笔者感到了一种更深层次的忧虑。

  尽管全球管理者都说经济触底反弹,但正如我们在容磁观察17期中质疑的:就业率上升机制如何形成,我们如何让失业的人开始就业,如果持续的失业,必然导致实体通缩的局面进一步加剧,而资本通胀也会被一下拉下马来。跟着实体一起通缩。

  理论讲完了,回到常识上来,今年中国股票市场大幅度上涨,但PPI下跌,PPI下跌也就意味着企业利润收窄,企业失去研发和扩大生产规模的能力,因此企业利润将进一步回落。在现实生活中,你身边有多少人今年工资比去年增长,你身边朋友就业条件是否比以前更好?而你身边长期失业的朋友,消费状态是否依然呈现出扩张常态,银行是否给了这些失业朋友更多信用去预期消费?如果没有,是否就意味着社会总消费能力下降,但供应依然刚性,那是否会发觉你买到更便宜的商品。笔者最典型的感受,最近超市可以买到4.5元一斤的猪肉,这可是笔者自2000年关注猪肉价格的最低点。

   其次是关于我们楼市问题,今年楼市呈现出放量增长,价格稳步上扬的阶段。你可以关心的问题有如下几个:第一,今年房租的租金是否有上涨的痕迹,投资房地产市场租金收益率有多高,笔者做了一个有趣的调查,即以40万总价的房子,基本年租赁收益回报为1.5万,换算成投资收益率为3.75%。如果做7成按揭,你首付款不要资金成本,同时装修可以不折旧,这样来反算,你的收益能否超过你12万本金存银行的利息收入。第二是:你的月供占你收入比例为多大(这个概念,我们只讨论城市普通城市白领),30%,40%,或者更高?你的工资获得增加的几率为多大,你职业晋升几率为多大,当然是最后你失去工作的几率为多大?笔者以前曾经给一个同事建议,没买房子之前,你是老板的老板,因为你可以随时炒掉老板的鱿鱼,买房子以后嘛,情况恰恰相反,老板随时可以炒掉你的鱿鱼,你呢,可能随时担心被老板炒掉鱿鱼。这是笔者给办公室白领的建议,虽然你不买房,失去了拥有资产的梦想,失去了对财富快速增长的梦想,但你保有了自由也保有了轻松的心态。第三个则是,你关注下,你身边的朋友,每个人拥有多少套房子,他们有好多房子已经交付使用了,使用情况如何,有好多房子还处于建设中,他们对处于建设中的房子将来作何打算?他们未来的职业生涯前景以及收入前景是否十分良好?

   (三)现金是大树,资产是稻草

  通货膨胀是城市中产阶层一次典型的囚徒困境。一方面通货膨胀让手中持有的现金收益大幅度缩水,另一方面快速膨胀的资产风险巨大。城市中产手中又仅仅持有有限资本,从安全性来说,如果通货膨胀幅度无限放大,持有现金等于什么没持有?而保值角度来说,资产通胀通常会有比纸币更高的速度,但资本市场价格定价体系,要不为政府所垄断,要不为少数金融寡头所垄断。因此资本定价体系在可操控的节奏体系中,变化不定,这个极端的例子是一个在沙漠里拥有黄金和馒头的人,对于两个分别持有黄金和馒头的人,拥有资产无限定价权,对于需要馒头救命的人,他可以讲馒头价格定价超过黄金,这点非洲金融史以食盐换黄金以及郁金香投机史中郁金香价格超过黄金可以非常明显的证明。因此馒头和黄金,对于资本市场定价者来说,谁是必需品,谁就是资产,谁就具有价格,这是金融市场或者是金融达尔文理论的游戏规则。这点反过来说,在今天资本市场,那种是资本?股票么?通用都破产了,什么能保值?地产么?如果对粮食需求大于住房了,那么住房还成为资产么?

  但今天的问题,是你必须做一次选择,不管向东向西,你必须前行,这是唯一的。笔者的建议是偏重持有货币,理由有:如果一个国家政权不破产,你持有的纸币只是存在价值弹性,而不会彻底为零,因为持有货币的收益最低,所以其风险最低,当以国家存在为保障都无法给你信心的时候,那么什么样的资产能给你信心?而投资资产,如果实体通缩,就业萎缩,通胀最终方向是通缩的时候,可能你投资的资产损失将更大,07年股市与07年楼市的背影还没远去,我们或多或少都还有一些记忆。

   个人资产理财,就有必要对当前经济形式的一个准确预判,当然如果逾期持续温和通胀,理性选择应该是持有资产,预期是通缩,理性选择是持有货币。当正如林毅夫先生说的,购买百万房子的城市中产热衷于摆地摊时候,潜在的问题是说明了城市中产集体职业困惑,上升空间没有,现在做的也是讲现有时间价值套现,而不是为将来储备更多的时间价值,核心反映也是预期职业悲观。当城市中产以不稳定的地摊收入来套取当前时间价值的时候,那么他们职业稳固性在那?一旦失业,维持现有生存标准能力和几率有多大?他们在经济困境时候抛售自己资产的时候几率有多大?有好多人与他们拥有同样的想法?

   在恐慌的时代,我们总是力图无视身边的大树,而去拼命靠近远方的那根稻草。最后的结局则是稻草被我们抓住了,但洪水来了,大树巍然不动,稻草了无踪迹。很明显笔者的观点是:现金是大树,资产是稻草。

 

 

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