二套房贷全面松动

深圳楼市自三月以来，已经连续上涨三个月，成交量也持续维持高位。这种回暖和去年年底实施的个人房贷“新政”密切相关，即首套住房利率打七折，首付降至二成的优惠政策。这个旨在应对金融危机、扩大内需、提高对居民购买普通自住房的优惠政策，而今却在执行中被滥用。

中国证券报记者在地产中介和银行实地调查中发现，一些银行已逐渐将优惠范围扩大，把第一套房贷优惠政策，用到了第二套甚至多套房贷身上。一些资深投资客往往利用和银行、中介公司的良好关系，所有投资房产都采用一套房贷政策。

“只要你名下没有房产，而丈夫或妻子名下有房产还在按揭，可以按首套住房申请，没问题的。即使个人名下还有房产，运作一下也没问题。”某大型地产中介按揭部经理信誓旦旦地表示，银行房贷已经相当于全面放松。而对于一些资深炒房客这样的大客户，在楼市上升阶段，申请到多套的优惠贷款，也不是难事。

国务院131号文件中规定：“对于已经贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。于是，销售商和银行首先在住房面积上做起了文章。

由于各地人均住房面积不同，缺乏统一的标准。购房者轻松的即可开到证明，而银行对这一块审查并不严格，二套房贷政策在执行过程中已被全面放松。

据了解，截至5月末，深圳工、农、中、建四大行发放的住房贷款相比年初净增长额均超过50亿元，远超去年同期水平，呈现井喷式增长态势。在深圳房贷市场上，四大银行占据了八成份额。

由于当前银行对公贷款业务上升空间有限，纷纷将目光转向以房贷为主的个人贷款业务。房贷有房可供抵押,且客户分散,业务稳定,是银行利润的重要来源和新的增长点。竞争中,大型商业银行的优势较为明显。其活期存款多,资金成本低,可确保七折利率房贷资金来源。

一位专业人士表示，深圳有不少银行还推出房贷创新产品，目的是降低贷款利息和减轻供房压力。如主要面向高端客户的“气球贷”产品具有省息的功能。“存抵贷”产品则可帮助现金流较充足的一般客户，存贷款共用同一账户,客户有资金可随时存入抵消部分贷款利息。对于一时资金紧张、供楼有困难的客户，有银行推出了“假日贷款”产品，可在一段时间内只还息暂不还本,减轻资金压力。

炒房客卷土重来

深圳市国土房管部门的最新数据显示，一手住宅价格4月份环比上涨12．4％，达到12902元/平方米，5月均价再度逼近13000元／平方米，而6月份的第一周，深圳市新房成交均价已与2007年历史高点相差无几，达16500元／平方米，同比上升28．1％，最高一天成交均价高达18200元／平方米。以此推算，深圳房价今年以来的涨幅已达30％左右。“今年年初时深圳楼市的投资客比例不到5％，而现在已经达到20％以上，投资客开始大量入市，助推了房价上涨。”深圳中原地产总经理李耀智透露，但目前入市的主要是保值型投资客。

正是在这样的背景下，投资者开始无惧无畏地频繁现身，与今年前3个月以自住型为主的买家相比，四五月份逐渐涌现出来的投资者比例日渐上升。

“如果投资比例一直上升，达到五成左右，就会是一个很不好的市场信号。”李耀智表示，目前在银行信贷放松的情况下，无论是对外地还是本地的投资客，没有一个很好的约束办法，“唯一的办法就是收缩信贷，但现在看来还没有任何迹象。”

与此同时，外地投资客也涌入深圳。位于梅林关口的“书香门第上河坊”近期频频被温州炒房团光顾，营销总监王永胜介绍，温州炒房团主要针对中小户型和未来发展高成长性物业，先尝试性购买几套，接着再有大部队赶到。

而对于近来颇为流行的“房荒论”，深圳市房地产研究中心副主任王锋表示，截至6月20日，官方网站显示的深圳可售房源为38294套，420多万平方米，但存量只能反映在建项目达到批售状态的情况，实际上还有很多在建项目没有拿到预售许可证，这部分数量很大但没有被计入存量数据里。王锋认为，目前存货不多的情况是短暂的，随着开发商加快投资速度，下半年楼市的存量将明显增多。