从2008年下半年到2009年年初,很多开发商开始调价,房价甚至出现跳水,大家都说房地产市场回归到一个理性状态。2009年第一季度末所谓的“小阳春”,是压抑了一年多的刚性需求集中爆发的表现,还谈不上泡沫时代来临。
柴志坤也赞同毛大庆的观点,他认为可以从三个角度来分析“泡沫”。第一个是需求,第二个是支付能力,第三个是成本。
首先因为中国的经济发展速度快,城市化速度、产业结构调整速度快,由此带来了巨大的需求,这是买方在吹泡泡;其次,从1996年到2008年,国民收入和商品房售价的比例,大概是在5.5到7.5这个范围之内,这是卖方在吹泡泡,争取吹到买房者能接受的上限;再次就是成本,其实成本是很多消费者,包括一些专家很关心的问题,开发商的利润到底有多少?其实这个数字很容易找到,上市公司的报表中都可以看到企业的利润,市场环境好的时候开发商的平均利润应该在百分之十几。
柴志坤还表示,2008年的调整,让大家有机会去反思很多问题。今年一季度市场的反弹,说明好产品还是有销路的。同时,目前开始买房的消费者,其行为比2007年理性了很多,他们很清楚自己要买什么,也很清楚好产品的标准是什么,这和2007年以前有很大不同。作为开发商,企业运作和开发的行为也更理性了,越来越多的开发商在集中精力做产品,而不是收地或者融资。
有投资就有泡沫
毛大庆认为,泡沫是指资产价格偏离了它应有的价值,现在价格的构成中,刚性的东西非常明显。目前卖的房子,90%都在去库存化的过程中,这些房子的土地价格是前5年左右形成的,现在的问题是土地价格是不是过高了。
他还认为,从目前来看,土地价格加上微利所构成的房价,是每个开发商都难以逃脱的框架。2007年的房价中,除了开发商提价和一些超额利润以外,土地的高额拍卖是构成当时价格的重要因素。