货比三家 良好信用记录是硬门槛

去年底,2007年以来的二套房贷“高标准”（首付四成、利率是基准利率的1.1倍）开始有所降低。央行和银监会联合发文要求,对于已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

“如今,沪上的改善型住房标准有二:即第一套贷款住房的人均住房面积低于32.2平方米,且第二套房面积低于90平方米。而如果符合改善型住房的条件,银行会根据你的个人资信、职业、收入状况以及房产的质量和房龄决定给你的首付成数和利率。但信用卡逾期还款超过5次的一般会在信用记录上大打折扣,银行会比较慎重。”以上中介的咨询专员刘女士提醒。

而对于被确定为第二套房的贷款客户,银行也会“对人下单”。银行习惯于将之分为两类,其一为第一套房贷已经还清,其二则为未还清贷款的借款人。对于第一类人,如果没有出现多次逾期还款记录,银行一般会认为其资信状况良好,还贷能力佳,并在最后给予其较优惠的信贷政策。而对于VIP客户和例如公务员、国企事业单位人员和律师、医生等从业人员,银行更是会给予加分。

而也有不少购房者是第一套房贷尚未还清,例如张小姐和丈夫在2006年购置了一套90万的房产,向银行贷款50万,至今仍有35万尚未还清,而如今她想借房价的调整再购置一套100平方米的大房子。“如果剩余贷款没有能力一次性还清,那么在银行按照首套房办理贷款的可能性较小。但是利率有可能仍可压到7.1折,最高到8.5折。”刘女士透露。

虽然各家银行现在政策多为“外紧内松”,首付成数和利率均有优惠的空间,但是考量借款人的基本信用状况和还贷能力还是一项硬门槛。逾期还款、信用卡套现等个人信用的不良记录很有可能将给借款人的房贷之路“添堵”。

同时,业内专家提醒,各家银行政策不一,借款人可以通过货比三家,寻找合适自己的贷款方式、贷款产品和方案。市场上不少中介提供的通过最高房价来多骗贷款的“低首付”甚至“零首付”具有一定的风险,且这种方式必然带来更多的利息支出,并不可取。