政策取向的演变逻辑

　　坦率来说，在如今的环境下，人们对于房地产行业的发展前景之所以会有较大的分歧，很重要的一个原因是与政策有关。回想两三年前，随着政府出台了一系列的有关房地产的调控政策，市场中除极个别的一些人之外，普遍对房地产行业是看淡的。所谓的“过冬论”、“拐点论”、“暴跌论”、“三年内不买房论”等占据当时的舆论界。而至于个别坚持看好房地产的人，由于在他们身上有着太多的利益集团痕迹，其声音也就很难得到市场的认同。

　　不过，这种近乎一边倒的状况，到去年年底就改变了。道理很简单，随着内外经济形势的变化，政府对房地产的调控重点发生了改变。如果说以前主要是为了防止房地产投资过热，以及房地产价格上涨过快的话，那么此时则演变成鼓励居民买房、之后又进一步发展为鼓励房地产企业积极进行开发。

　　有关方面先是出台了一批减轻居民购房负担、推动其买房的政策。不过，一个明显的事实是，开发商的命运是与房地产的成交量密切联系。有了成交量，开发商的日子自然也就好过了。而此时，推动开发商进行投资，也就成为房地产行业新的政策选项。于是，人们看到最近政府调低了房地产开发项目的资本金比例，此举被认为是行业的重大利好，因为这样一来，开发商获得贷款的条件变得宽松，其资金利用率也有很大的提高空间，这无疑会提升其参与开发的积极性。我们看到，进入今年6月份以来，沪深股市房地产股票上涨，很大程度上就与之有关。

　　鼓励理性消费 抑制投机谋利

　　那么，如何来看待这些政策的取向与效果呢？简单说来，中国在工业化、城市化的过程中，人口的集中居住是一个必须要解决的问题，因此房地产成为支柱产业有其必然性。而从刺激经济、拉动消费的角度来说，鼓励买房，给买房者以一定的政策优惠，也是大的方向。而在实践中，由于一段时间来开发商缺乏投资拿地的积极性，这会导致开工面积的下降，若干年后会影响到新房的供应，可能会导致下一轮房产价格的上涨。在这种情况下，通过适当的政策倾斜，为开发商加快投资提供条件，也就成为一种必然。但是，所有这些，目的只是为了解决日益膨胀的居民住房需求，而都不是为了提高房价。因此，也就有了国家开始研究开征物业税的同时，对小产权房进行某种甄别的设想。

　　笔者看来，其原因很简单，表明目前鼓励投资者对房地产进行理性消费，而对于那种通过占有房地产资源，并以此投机谋利的行为，则是将通过经济手段予以抑制。为了控制房地产价格的上涨，国家还是要花大力气建造廉租房，并且会对经济适用房政策做进一步的细化，同时也包括对小产权房根据实事求是的原则予以处置。这样做是为了在合理合法的前提下扩大住房供给，化解老百姓的住房难问题。