房产公司如何隐性抬高房价？

　　北京市审计局披露房地产成本核算三大问题

　　有些房地产公司正在有意或无意的错误核算开发成本，以不真实开发成本隐性抬高房价。北京市审计局披露房地产成本核算三大问题。

　　隐性手段一

　　经营用房成本计入住宅成本

　　有的房地产经营企业将其在小区内建设的单体经营用房成本，如准备以后用作商场或文化体育设施等的成本，全部计入商品住宅成本，使商品住宅成本增高，致使房价虚高。

　　隐性手段二

　　车库成本计入住宅成本

　　地产商采取的做法通常是把车库出售或出租给业主。但房地产经营企业在成本核算中，往往将机动车库的成本计入商品住宅的大成本。这样形成的结果是加大了商品住宅成本，但购买住宅的消费者并没有得到相应的车位。

　　隐性手段三

　　物业管理用房计入住宅成本

　　在房地产经营企业的账上，建造物业管理用房的成本，并没有单独记录，也是计入商品住宅的成本中。如果这样核算，物业管理用房就应该是业主的共有财产，而业主们也得不到该物业管理用房的管理权和支配权，这实际上形成一种欺诈行为。

　　 房价费用结构

　　完整的房产成本应该包括土地费用、前期软成本、建安费用、市政公共设施费用、各类税费、管理费用、贷款利息等。其中建安费用(约40%)、土地费用(约20%～50%)、税费(约15%～25%)三项所占比重较大，其他的成本开支中较大的部分就是基础设施和公共配套设施建设费用了。至于前期软成本(前期策划、设计、地勘等前期工程费用)、管理费用、贷款利息等则占到几个百分点。

　　“公布房价，等于公布老婆的内衣尺码”

　　今年1月5日，临沂市公布了市区房价成本。成本细分为土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、开发间接费用、配套设施费用、不可预见费用、经营税金及附加等七项成本。根据测算，临沂低位价格为2452元/平方米~2836元/平方米之间，高位价格为2631元/平方米~3668元/平方米之间。

　　在公布成本前，一位来自外地的开发商在一次论坛上认为这是商业秘密不能公布：“公布房价，就等于公布老婆的内衣尺码。”也有开发商对“暴利”之说很委屈。在建设部门的一次座谈会上，一位开发商说，“在座的谁说自己敢降价30%？我相信谁都没有30%的利润。”