项目资本金比例下调

　　为房企资金松绑出实招

　　近期国务院发布商品住房项目资本金比例将下调的通知，为房企资金松绑，使房企的负债能力以及滚动开发能力都进一步提高。正如国务院公告所言，此举是为应对国际金融危机，调动社会和企业的投资积极性，扩大投资需求，调整和优化投资结构。

　　房地产开发投资占固定资产的比重在20%以上，对拉动固定资产投资有着举足轻重的作用。由于房地产开发商对后市的谨慎态度，自08年7月开始，房地产开发投资增速不断下滑，09年3月，房地产开发累计投资同比增长仅为4.1%，而在去年同期增速为32.3%，增速下降87.3%。下调房地产开发项目资本金比例有利于调动房地产开发商的投资积极性，特别是对于资金链更为紧张的中小开发商。

　　广发证券认为，对于已开工项目，项目资本金比例的下调有利于提高房地产开发企业的资金的周转率，有助于缓解开发商的资金压力。对于新开工项目，项目资本金比例的下调能起到一定的刺激作用，但是影响有限。开发商普遍对后市持谨慎态度，成交量是关键决定因素，除非接下来两到三个月的住宅销售量能够基本或大致维持在目前的水平，否则开发商很难大规模的增加新开工项目。

　　部分财务数据有所好转

　　一季报显现积极变化

　　根据中投证券对房地产行业92家上市公司08年年报和09年一季报综合比较分析，部分财务数据在今年一季度已出现好转迹象，主要体现在预收账款显著增加、净负债率有所下降和销售收入出现增长等三方面。

　　08年房地产市场深幅调整，行业营业收入和净利润增速大幅下降，09年一季度销售回暖尚未体现在报表中，但09年一季度预收账款增长显著，预计09年行业整体增长超市场预期。2008年房地产行业92家上市公司营业收入增速从07年的47%下降到16%,归属母公司所有者净利润增速从07年的89%下降到9%;09年一季度上述增速大幅减缓，营业收入同比下降8.5%，归属母公司所有者净利润同比下降22.9%。09年一季度预收账款大幅回升，92家上市公司预收账款比08年末增长17.8%，而08年一季度仅比07年末增长5.3%。

　　净负债率下降，09年一季度销售有所回暖，行业资金压力有所缓解。08年末，房地产行业92家上市公司资产负债率为62.9%，比07年末上升0.2个百分点，扣除预收账款后的负债率和净负债率分别比07年末上升4.3和13.1个百分点。09年一季度末，资产负债率为63.7%，比08年末上升0.8个百分点，但扣除预收账款后的负债率和净负债率分别比08年末下降0.7和2.3个百分点，这是近期各地楼市复苏，开发商销售回笼资金大幅增长，资金压力缓解所致。