第一百零九条　当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

　　第一百一十七条不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

　　本案中双方签订的房屋买卖合同，登记并不是该合同生效的要件，只要双方当事人达成合意，签订了合同，该合同即发生法律效力，房屋买方应该按照合同约定交付房款。

　　本案中，李女士贷不到款导致合同期限届满仍无法交付房款，属于不能履行合同义务，不能免除责任，故构成违约。

　　谁为无法贷到款“买单”？

　　中介公司作出虚假承诺，理应承担相关责任。但其作出之承诺仅限于口头形式，李女士又无法提供相关证据，故而只能自己来“买单”。

　　法理分析

　　从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。

　　如何处理

　　本案中李女士与卖家签订的房屋买卖合同是合法有效的，但是李女士无法支付房款，合同义务无法履行，只能承担违约责任。