炒房达人们曾经百试不爽的“以租养房”的楼市套利手段，在租金和房价都面临压力的现在已经基本失灵。当前在全国几大城市的物业年租金回报率甚至低于3%，炒房的价值渐行渐远。

　　投机客断然结束炒房生涯

　　15年前，老李来到上海，定居在古北新区。伴随着上海楼市的一路崛起，他在炒卖房产的“套利”游戏中斩获颇丰。按照他的说法，这些收益已经可以让家人衣食无忧。

　　一直以外籍在沪人员为主要居住人群的古北，近年来租金节节攀升，堪称上海高档房租赁市场的样本。老李与家人居住的古北罗马花园，2000年开盘时的价格最高达到11000元/平方米。

　　距离古北罗马花园不远的古北新苑（又名“上城uptown”），是复地集团（02337.HK）开发的国际化住宅小区，以玫瑰园、瀑布和人造湖为特色。2005年，老李在古北新苑买了一套155平方米的住宅，当时的买入价为15000元/平方米。

　　在他眼中，古北新苑的租赁人群以境外人士为主，群居效应给古北租赁市场带来稳定的客源。一方面，该楼盘出租可以收取较高的租金，从而以租金抵消月供；另一方面物业自身的不断升值是未来获利套现的空间所在。当时的古北地区2房物业的租金一般在1000~1100美元/月，3房物业租金一般在1500~2000美元/月。

　　2007年下半年，上海房价仍旧一路飙升。老李敏锐觉察到，上海住宅房价已经逼近“警戒线”，如果再往上冲可能将碰到“危险线”。于是，他以27000元/平方米的卖出价，抛售了古北新苑的房产。粗略估算，税前获利空间为185万元人民币。除此之外，老李低点买进的在沪多套物业屡屡套现得手。

　　进入2009年，他毅然离开了房地产投资市场，开始转向进出口贸易。时至今日，对于断然结束自己炒房生涯，他的解释是，依靠住宅出租来供养房子的投资策略已经越来越走不通了，上海住宅租金回报率正在逼近3%左右。

　　对于“老李们”的“淬金术”，中原（中国）物业顾问有限公司董事副总经理陆成日前在接受《第一财经日报》电话采访时表示，房产套利主要来自于两个方面，首先是物业价格上涨，其次是长线的租金收益。当前，二手房买卖价格基本平稳、上涨缺乏动力，同时年租金投资回报率已处于低位，如果单纯希望“以租养贷”以获取良好的出租回报率是不合算的。以目前的房产形势而言，短期内炒房的价值基本丧失。

　　房产投资价值偏低

　　一般而言，如果租金稳定，且房价呈快速上涨态势，对于稳健型的长期投资者，持有物业获取收益成为一项不错的选择。在正常的楼市投资中，房屋“租售比”（月租金/房产总价）约为1∶300~1∶200，换算成每年的租金回报率为4%~6%。如果低于4%，意味着房产投资价值偏低。

　　以上海为例，2007年一季度之前的上海住宅租金回报率还是相对诱人的。2007年一季度之前，上海内环线内的住宅租金回报率一般能达到4%以上，有的甚至能够超过7%。此时，上海内环线以内的住宅普遍较好出租，空置率普遍较低。

　　此后，上海房价突飞猛进，上海中心城区的住宅售价每平方米一般站在30000元以上，租售比一般在1：350左右，年租金回报率在3.4%左右，已下探至租金回报率临界点4%以下。

　　上海徐家汇商圈的知名大盘“东方曼哈顿”一直被视为收租“宝地”。眼下，以100平方米的二手房房源为例，月租金大约在9000元左右，二手房售价徘徊在3万~3.4万元/平方米之间。这个当年的“租金之王”，目前的租金回报率大约为3%。

　　再放眼浦东，仁恒河滨花园、财富海景、盛大金磐等高端楼盘聚集的陆家嘴(22.45,0.22,0.99%)区域同样难以幸免。上海汉宇房地产顾问有限公司市场部总监孙文勤提供给《第一财经日报》的数据显示，目前，世茂滨江花园、仁恒滨江花园的租赁空置率明显上升，租金也下滑了近20%。比如，世茂滨江花园目前两房租金约为8000~10000元/月，比一年前下滑了20%，成交量更是下滑了近七成。