这是两个极端。而近几年的历史表明，上海一手商品住宅的年均成交量保持在1500万平米左右是合理的。因此，笔者认为，2009年上海商品住宅成交量不大可能比去的更低，应该有所上升才符合市场规律。据此衡量，2月份78万平米成交量仍处于低迷区间，没什么值得高兴的。开发商不要见好就涨价，购房人也不必见涨就惊惶。
回到文章开头，日成交逾千套证明2月以来的楼市回暖还在继续，按目前情况，上海3月商品住宅成交量可能突破100万平米——这意味着已达到历史平均的合理水平，如果通够在这一成交水上保持一个季度，基本可以认为是一波中期反弹。如果月度成交量能达到150万平米，则基本可以认为楼市走出冬天，真正步入春天。
如果一定要我做个判断，我倾向于认为这是一波中短期反弹，成交量不太可能冲高到150万平米牛熊分界线。整个2009年，上海楼市成交量还将保持“箱底振荡”格局，成交量在月度表现上为起伏波动。眼下，上海楼市就像吃了“兴奋剂”，精神奂发有量，亢奋注定难持久。
原因何在？第一，中央近期不会有新的救市政策出台，高房价的警报尚未解降；第二，国内宏观经济依然严峻，楼市尚末触底，遑论反弹；第三，随着成交量的上升，部分开发商和二手房东必然会停止降价甚至涨价，如此则会使部分对价格非常敏感的购房者退而观望，导致成交量增长乏力，甚至重新回调。
在这种乍暖还寒的楼市气候条件下，房地产相关利益群体都容易迷失方向，这其中，最重要的开发商的心态。近期已出现楼盘提价的现象，按说企业逐利，天经地义，可问题的关键是过于注重短期利益，有可能损失中长期利益：涨价可以提高利润率，却会阻碍成交，最终影响营业收入。如果众多地产商都是见好就涨价，则楼市冬天的时间会被拉长。