囤积房源　假热销的心理战

　　简单地直叫天价当然不是开发商能够最后取胜的全部功力，为了让房价不至于吓退购房者，于是造成房子炙手可热、需分秒必争的假象，开发商和代理商们的“功课”真是做绝了。

　　“销控”是这一轮房地产市场火爆发展时期新派生的营销术语，众多富豪售楼员靠此发家。如今，“销控”已经成为开发商最有效的营销手段。所谓的“销控”也称“间歇式营销”，是指房地产商通过人为控制销售进度，同时配合价格的上调以制造销售火爆、供不应求的效果。

　　本质上，销控是一种心理大战。“一般来说，假如房子在5月份预售，开发商通常在年初，甚至上一年的年尾就开始做推广工作，接受预订。到了预售时，客户已经积攒了一定规模，当天即可造成热销甚至销空的假象。人为造成一种供不应求的紧张氛围。”一位房产销售人员介绍。

　　与销控同时进行的则必然是房价的上调。一般来说，每一轮新房源推出都会伴有2%左右的房价涨幅。“无论房子卖得怎么样，有时上调价格绝不是供不应求的结果，而只是开发商为了制造气氛而使出的花招。”市场人士称。

　　去年9月，建设部、发改委、工商总局三部门联合发布《关于进一步整顿和规范房地产交易秩序的通知》，对6种违规交易行为明令禁止，第一条即是囤积房源，捂盘不售。文件要求，房地产开发企业在取得预售许可证后的10日内必须开始销售商品房，以加快市场供给释放节奏。

　　但是，开发商自有方法。据记者了解，华东某大型楼盘已竣工1年以上，但开发商以没有预售许可证为名拒绝开盘。知情人士称，因小区与今年年底建成的家乐福超市和明年建成的地铁站相邻，开发商希望再等一段时间开盘，以保证更高的价格和更好的销售成果。

　　从网上公布的预售许可证发放情况看，这部分楼盘确实没有获得预售许可。“政策只禁止了有证不售的行为，但没有说明这种可办理预售却迟迟未办的情况应该如何处理。”一位购房者表示。目前，该小区均价已经接近10000元/平方米，但去年初第一期开盘时，网上登记的均价只有8500元/平方米。

　　“70-90政策出台后，开发商对大户型的捂盘惜售现象尤其明显。”北京一位购房者陈女士表示。去年年中，陈女士看好一套三室二厅的房子，但开发商捂了两周后新开盘，房价已经大幅度上涨。