虚假广告承诺与现实残酷对立

　　根据建设部等三部门联合发出的《关于进一步整顿和规范房地产交易秩序的通知》，未取得预售许可证发布预售广告，广告中承诺售后包租、返本销售，有关项目的销售信息内容虚假等被列入房地产广告的整顿范围。

　　许多开发商认为，广告与法律条款是两个范畴的概念，房产宣传资料的法律性质属要约邀请，主要是“广而告知”。宣传楼盘的风格、设施以及性价比特有优势，以吸引消费者的眼球，然后通过洽谈达成法律协议。因此广告可以夸张渲染，而不用因欺诈负法律责任。于是，花花绿绿的房产广告、亦真亦假的广告词就成了购房者被圈入其中的第一陷阱。

　　去年，有上海某楼盘的购房者向记者反映，该楼盘与相邻的另一个楼盘其实原属于同一房产证下的楼盘，因为开发商后期脱离了母公司，便把最后一期房源以一个全新的名字推出，无论是售房广告还是售楼处标识都全然一新。而购房者入住后才发现，小区与邻近小区需要使用同一地下车库，走同一个出口。由此引起了两个小区居民旷日持久的纠纷和上访事件。

　　专家表示，类似开发商的口头承诺、宣传语句等只有构成合同的一部分，才能对开发商具有约束力。因此，购房者在看到广告中关于房屋质量、地段、附属设施等信息的承诺后，一定要在合同中找到明确、肯定的陈述，以限定开发商的法律责任。尤其是开发商在宣传广告中介绍有关小区以外的未建基础设施，如公园、地铁、马路等，都极有可能是不确定的规划，购房者不要以此作为购房主要理由。

　　合同欺诈玄机识破又奈何？

　　《关于进一步整顿和规范房地产交易秩序的通知》中严禁的又一违规行为是合同欺诈。

　　如海口某购房者看好了一套新建商品房，当初合同约定的建筑面积为106.93平方米，其中套内建筑面积94.56平方米。竣工前，开发商再次公布实建的建筑面积，结果多与合同上约定的相差2平方米，套内建筑面积也略有出入，但是均低于合同约定的3%的误差。而当一些业主重新测量时却发现，误差远远大于开发商公布的面积，其中套内建筑面积相差5平方米左右。

　　律师提醒，不少开发商在面积中玩“猫腻”，特别是把面积误差刻意控制在合同约定的3%内是一些企业的常用伎俩。因为业主重新测量的成本较高，耗时耗力，开发商往往乘机谋利。

　　另一种情况是在小区配套和装修房中的建材使用中，开发商往往在合同中承诺一个明确品牌再附加“其他”字样来做品牌备用。但实际上，开发商往往以此为依据选择其他低成本品牌充数，而购房者一一求证过程的可能性不大。

　　然而，即便购房者都能看透玄机，主动权仍在开发商手中。“一旦看好了房子，开发商又不允许加入附加条款，我们又能怎么样呢？”不少购房者都有这样的疑问。“目前，大多数购房合同都选择了示范文本，但购房者在合同签订过程中的主动权仍然十分有限。”北京的一位律师称，开发商可以在示范文本之外的很多细节中占得上风。