2问

　　以租养房还行得通吗

　　房价普跌，对于楼市投机者而言，靠炒房赚差价，已经不再是一本万利的事情了，中间还存在着许多风险。于是，许多市民开始转战房屋出租市场，准备买套房子，靠出租来赚取一些租金，在低迷的楼市里再分一杯羹。但2009年买房出租划算吗？

　　买房出租是否划算，需要引入一个概念，即国际上通行的租售比。所谓租售比，是指房屋总售价与每月房租的比例，它也可表述为每平米售价/每平米月租金。房屋售价租金比是国际上用来衡量某区域房产是否具有投资价值或存在价值泡沫的普遍标准。目前，衡量房产状况良好的售价租金比一般界定为200：1到300：1之间。

　　按目前武汉主城区5500元/平米左右的商品房均价计算，一套80平米的中装两室两厅月租1200元，所得租售比为367，这个数字大大超过国际警戒线的上限，而且是建立在未来数年内房屋不贬值的基础上，同时没有考虑房屋装修等费用。

　　换句话说，2009年武汉买房出租，仍不是一个合适的时机。

　　但基于中国的特殊国情，租售比未必会对普通市民起到警示作用。手里曾最多同时有6套房子出租的肖东海告诫普通楼市投资者，2009年如果要买房出租，一定要具备三个条件：首先，租金一定要抵得上银行的利息；其次，出手要快；最后，还要考虑到房屋未来的增值。

　　肖东海认为，目前武汉的房价有些偏高，购房者要求房租超过房贷，显然不太现实，但所谓租金抵得上银行的利息，除了包括贷款利息外，还要算上存款利息，因为金钱有个机会成本在那里。“目前首套住房贷款5年以上利率下限为4.16%，5年期定期存款利率为3.6%，这么看来，只有投资回报率达到8%以上，买房投资才是合算的。”肖东海表示，“这个算法还是建立在房屋未来增值、保值的基础上。”

　　一些准备买房出租的市民告诉记者，他们也知道，在武汉现有环境下，买房靠赚租金当然不是长久之计。对此，肖东海补充：“只要租金抵得上利息，未来哪怕房价再降一些，你手里握着的房子只要没有出手，就不算亏本。但从长远看，武汉未来楼市肯定是要增值的，只不过不会像去年那样疯长，因此房子增值时，一定不要太犹豫。”