这几天，有关“国务院鼓励开发商以合理的价格促进商品住房销售”的新闻成了热点话题。

　　如果笔者没有记错的话，这是近几年来，在有关房价的文件中，第一次对开发商提出的 “合理价格”要求。而现在的问题，就是怎样的房价水平才是合理的？

　　要科学的计算出 “合理的房价”，至少应该考虑4个方面的因素：第一，商品住房建设的真实成本；第二，房地产商合理的利润水平；第三，房价和居民的收入水平之比是否符合国际惯例；第四，中国城市土地的“全民所有”，有没有体现到房价之中。

　　关于商品住房的真实成本，“地产大鳄”任志强曾称“露不得”。为什么“露不得”？其实，很多人都知道，在商品房建设的所有支出中，最大的两块一是土地出让金；二是造房的建安费。根据国土资源部“中国城市地价动态监测系统”提供的权威信息，到2007年一季度，全国主要城市用在 “居住用途”上的地价平均值为每平方米1702元，如果加权到全国城镇（土地出让金至少降低1/3），再算上1.5倍的容积率，分摊到每平方米住房中的楼面地价也只有756.8元。至于造房的建安费，前不久有建筑业的包工头自爆广州番禺每平方米不到680元。我们高估全国城镇平均建房所需的建安费在900元左右 （根据国家统计局资料，2004年中国城市中单位和个人自建住房竣工房屋价值每平方米468.32元）；如果把其他方面的配套费和税费再加上，分摊到每平方米最多也就500元。这就意味着，从全国城镇的平均住宅建造成本来说，现在开发商建房每平方米成本大概只有2156.8元。

　　知道了建房成本，下面的问题就是，房地产商搞商品住房的开发，利润率应该在什么水平上？按照国际上的行规，商品住房建造的利润率一般都在3~5%左右。我国工业产品的平均利润率也长期在10%以下徘徊，所以，我国商品住房的利润水平也不应该高过10%。