创新产品能否拯救别墅？

　　随着区域板块的逐渐发展,今年一些新兴板块的别墅逐渐受到了购房者的认可,频频有黑马崭露头角。像美新玫瑰大道此次推出的别墅,均价1万元/平方米左右,总价低,一般在230-250万元/套,仅9月份一个月就卖了16套。业内人士认为,各类创新型别墅产品迎合了现阶段特定的客群需求,不失为别墅自救的一个办法。

　　城市别墅与公寓抢客户

　　无锡美新置业发展有限公司营销部经理王旭东表示,无锡的别墅市场原来以度假类产品为主导,但一些所谓的城市别墅出现以后,兼顾生活和工作需求,自然赢得了一些市场份额。其购买人群追求的是生活的便捷,而对景观的要求并不特别突出。

　　江苏奕淳集团营销总监张卓也称,诸如古韵坊这种城中别墅,不仅占有资源优势,在产品品质方面也很有特色。因此,既可以吸引其他别墅的客群,对于城中的高端公寓客群也有吸引力。

　　金晓兵分析说,今年新入市的美新玫瑰大道、古韵坊、银河湾等,相对以往马山板块的别墅来说更加“宜居”。统计显示,当前的别墅客群以私营企业主为主,年龄集中在40-50岁的“富一代”占据了相当的比例,这群人重视家庭生活,追求便利,那些距离市区不远,又能满足其高尚居住理念的别墅,自然成为其第一居所。

　　类别墅向独栋别墅叫板

　　“虽然类别墅依然被定义为高端产品,也能让更多人享受低密度、大空间的高端人居生活,但对许多想往独栋生活的住户来说,显然有些不过瘾。要使更多的高端客户认可类别墅产品,需要考验的是开发商的专业度、创新能力以及产品品牌的支撑。”南京华光房地产开发有限公司副总经理戚文婷表示。

　　在她看来,银河湾花园推出的联排别墅之所以能在别墅云集的滨湖区得到广大高端客户的认可,很大程度上是源于它的景观方案改变了类别墅感官体验方面的弱势。

　　“外部拥有太湖的旖旎山水风光、五里湖俊美景致以及南侧紧靠的长广溪湿地公园外,银河湾花园还不惜成本打造了更为动人的内部环境。结合了丰富的建筑元素与艺术手法设计而成的联排别墅、叠加别墅不仅有着浪漫亲切的产品气息,四坡大屋顶、外飘屋檐、砂岩墙裙、艺术浮雕等建筑艺术细节也很精致。”戚文婷介绍说。

　　又如顺驰天鹅湖所推出的双拼别墅,该产品走的是新式简约路线,“这种设计不仅改善了采光与通风条件,更让业主在室内享受风和日丽（查看地图）,使别墅真正实现了'宜看更宜居’。”该项目营销部现场专业经理季女士介绍。

　　中式别墅调剂审美疲劳

　　自2005年江南坊出现起,中式别墅首现锡城。近年来市场需求对欧风美雨有些“水土不服”,中堂、洛城上院、古韵坊、锦院等中式别墅相继出现,试图提升别墅产品的亲和力。

　　就拿坐落于南长“水弄堂”的古韵坊来说吧,它没有单纯沿袭传统民居的建筑外形,而是由内而外地还原了明清建筑的外形风貌,并结合现代人居生活理念,充分体现空间的层次感。据悉,为了把握中国古典园林建筑精髓,项目还特地邀请了苏州 “香山帮”的传人薛福鑫老先生担纲景观设计。

　　对此,江苏奕淳集团营销总监张卓就曾表示:“别墅是用来住的,在建筑功能上一定要民族化,产品必须要符合中国人的生活习惯,这样的产品才能在市场中获胜。”

　　还有洛城上院,项目选用了清朝徽派建筑风格,巧妙地将门楼、粉墙黛瓦、马头墙、坡屋顶等传统建筑语言呈现于252户业主面前,从感官和精神两个层面同时迎合众多向往中式风格建筑的高端人士。

　　实用主义

　　别墅设计:市场化还是唯美主义？——专访无锡市石田建筑设计研究院一级注册建筑师 郭苏珉

　　从建筑专业角度出发,在别墅设计领域内更容易诞生唯美主义的作品。无论是建筑风格还是景观设计,别墅留给设计师的创作空间更宽广。但跟着市场走的当前无锡别墅设计潮流,却以居住的实用性和舒适性为风向。

　　早期别墅功能不全

　　“上世纪90年代,无锡别墅开始起步,最早出现于五里湖周边,主要以威尼斯一期、太湖世家和太湖山庄为代表,而其中的太湖威尼斯花园更是当时别墅设计的代表项目。”郭苏珉认为,把太湖威尼斯花园的设计放到现在来看,其不足之处显而易见,“太湖威尼斯花园的成功之处更多地体现在规划理念和后期物业管理方面,因此形成了外籍人士的聚集区。但其设计标准并不高。具体来看,比如楼层之间没有共享的家庭厅,没有地下室,一楼的客厅面积很小,这些不足之处在我们现在的别墅设计中已经完全考虑到了。”

　　如今的别墅设计,更强调各个功能分区的健全,要求地下室、储藏间、保姆房、门厅等详细分区,以满足购买别墅人群对生活实用性的要求。在此基础上,设计师还按照套内面积将这些空间同比例的缩小放大,形成了现在的所谓城市别墅和景区别墅在户型设计上的细微差别,以迎合两种不同类型的别墅需求,丰富了市场的供应。

　　高度提炼风格简约

　　“从欧美风格发展到现在的简欧风格,从中式风格发展到现在的简约中式风格,反映出无锡别墅设计在改良中不断向前发展的方向。”郭苏珉认为,简约一方面是出于开发商控制成本的需要,另一方面也是受到土地资源稀缺的限制。

　　在连别墅都要“向上要空间”的今天,绝难再保留原汁原味的欧式或者中式建筑表现元素。“我们看无锡早期的北美风格的湖玺庄园,算得上是原汁原味的欧美风格别墅,可以细分为欧美风格当中的庄园风格一派,所以单栋别墅的占地面积很大,并且拥有超大的庭院花园以及室内的功能分区。但是,现在的新建别墅恐怕都不愿意这样牺牲'容积率’了。所以,别墅设计需要简化,以使之与占地规模相匹配。”

　　据郭苏珉介绍,目前无锡市场上的欧美别墅,无论是法式、北美还是英伦风格,其实都不纯粹,都是经过改良以后的融合了许多国际元素的体系,所以放在任何一个城市都拥有很高的认同度。比如美新玫瑰大道的英伦别墅群,就是在保留了一部分英式建筑特有的表现手法后,再经本土改良处理,删繁就简,更加接近本地人群的审美取向。

　　别墅主卧应有五区

　　设计风向的改变为消费者选购别墅提供了更多的选择,但也提高了对消费者鉴别能力的要求。

　　郭苏珉建议,选购别墅先要看地下室,南方的天气比较潮湿,别墅的地下室很容易回潮,因此地下室的通风十分重要,另外在地下室装修过程中要避免施工不当造成渗水,装修完毕后也不要在地下室摆放昂贵的家具。

　　其次要注意主卧功能的多样化,在《中国低层低密度住宅规划设计要点及适用技术》中建议:主卧应由卧室、卫生间和进入式壁橱构成。理想的主卧包括5个部分,即睡区、坐区、卫生区、盥洗梳妆区和壁橱区。

　　最后,要注意厨房大小应该与户型规模相协调,宜占户型面积的5%－8%,且不应小于7平方米。

　　郭苏珉表示,当前别墅的人性化设计细节越来越多,“比如门厅处设置换鞋空间和挂衣空间,基本每个卧室可以配到一个卫生间,单独设置洗衣间以减少互相干扰,用餐区加以细分等等,购房者在选购别墅的时候应该充分考虑各个空间划分的合理性,同时兼顾通风、采光的条件,才能获得实用舒适的别墅享受。”