对于楼市来说,2008年无疑是一段惨痛的回忆。在住宅市场“量价齐跌”已被视为习惯之时,不少人开始关注:无锡的别墅市场能否在这轮“乱世”中独善其身？研究机构数据显示,1-9月份无锡别墅总体供应量和成交量都呈现增长趋势,但是价格的上行势头却没保住。

　　业内人士分析认为,在楼市萧条期,稀缺物业明显比普通住宅更保值,因而消费需求更稳定。但是从供需结构来看,无锡今年的别墅市场仍然出现了分化,经济型别墅占据主流,高端别墅尤其是独栋别墅不甚活跃。

　　乍一看 别墅挺紧俏

　　某研究所最新公布的9月无锡房地产市场报告显示,与普通住宅相比,无锡别墅项目的供销受大市影响并不是那么明显。据统计,今年1－9月,无锡市区别墅物业共累计供应13.53万平方米,同比有不小幅度的上涨,涨幅为38.06%;累计成交16.34万平方米,同比上涨了18%。别墅前九个月累计供求比为1:1.21,整体别墅市场去化能力大于市场供应量,仍处于一个供不应求的态势。

　　该机构负责人金晓兵分析认为,目前各地对控制别墅用地政策的执行愈加严格,加之别墅集中板块的规划、配套建设日益完善,别墅产品后期增值保值的预期有所加强,因此,别墅需求受抑制的变现不很明显。以9月份为例,别墅市场总体依旧是较为活跃的,成交楼盘总数达到了12个,大多数别墅楼盘或多或少均有成交。

　　仔细研究,无论是供应还是销售,经济型别墅都是今年市场的主力。

　　年初以来,受土地供应限制的影响,无锡别墅市场一直表现为两极分化——联排、叠加等经济型别墅物业集中上市,竞争激烈;而独立别墅自印象剑桥一期、山水湖滨一期、宝界山庄、威尼斯花园、湖玺庄园等项目逐渐消化所剩无几之后,硝烟散尽,“战场”已趋于平静。

　　细推敲 价格平民化

　　统计数据还显示,今年1－9月,无锡市区别墅物业成交均价为9615元/平方米,同比跌幅1.58%,保量之余却没能保住价格。

　　据了解,目前无锡主城区内在售公寓售价坚挺,大都接近8000元/平方米,部分人气项目的售价更有破万之势。反观别墅,前九个月成交均价业已接近高端公寓的价格。如采用现代中式风格的中堂,豪华精装联排别墅的单价仅1万元出头,再如惠山区的华府庄园,更巧妙通过户型设计“造”出更多的可利用空间,产品最大赠送面积达400平方米,折合到单价当中,每平方米单价还不到7000元,性价比更加突出。

　　金晓兵认为,价格平民化,是在整体市场持续观望的背景下别墅成交较为乐观的主要因素。在过去几个月里,无锡别墅市场同样遭遇了强劲的观望“寒潮”,经济型别墅的成交量一度明显减缓,部分楼盘甚至展开促销。

　　目前,以湖景等生态景观为主要卖点的滨湖区各大别墅楼盘销售情况较好,尤其是蠡湖板块的别墅项目,如蠡湖一号,9月份共销售11套。此外,银河湾（查看地图）花园、美新玫瑰大道、古韵坊、中堂等别墅产品也均取得了不错的销售成绩,它们的共同特点是价格相对“平民化”。

　　住宅市场跌声一片,无锡别墅真的就能独善其身吗？有开发商向笔者坦言,别墅市场受楼市本身的影响的确很小,关键是受股市和宏观经济形势影响比较大。占据交易主体的经济型别墅不排除“以价换量”的成分。

　　一位资深“别墅人”分析说,作为无锡别墅消费主力的私营老板在今年的经济风暴中遭受的打击还是比较大的,而另外一部分有“高级打工仔”之称的职业经理人在股市中沉淀的资金也比较多,因此高端物业的需求量短期内还是明显萎缩。突出表现为“看别墅的人少了”。一家高端别墅项目负责人也称:“虽然销售下滑不大,但人气明显不行了。”

　　该人士还提到,从国家统计局发布的数据来看,虽然年内房价持续走低,各大城市的月度住宅均价同比还是高了5%以上,而无锡别墅1-9月份成交价同比却有小幅下跌。

　　“今年,经济型别墅拉低总体成交均价是一个原因,但单个项目纵向比较来看,价格涨势停滞,足以说明别墅在这轮经济风暴中难以独善其身。”他表示,尤其是顶级别墅产品,价格和去年差不多。