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房地产市场才入秋 冬天还远呢
海西房产网
发布时间：2008.10.01
来源：南方都市报
精彩观点
如果现在一定要购买房地产，从目前的估值情况来看，房地产的实物反而更贵。
———巴曙松
地产股比房子更抵买
巴曙松：房地产行业是周期性非常强的行业，由于担心周期性回落，业绩大幅度下滑，因此企业的股票大幅度下滑。如果现在一定要购买房地产，从目前的估值情况来看，房地产的实物反而更贵。因为股票市场从6100点下跌到现在，暗含着房地产市场真实资产可能下降30%左右的预期，而现在很多地区的房价还没有下跌，地产股却已经下跌。到底购买房地产的股票还是房地产实物，我认为房地产的股票已经下跌了，可以购买，如果房地产的实物已经下跌了30%，就可以购买实物，如果只是下跌了10%—20%，就意味着股票超跌了。
房企把握周期能力弱
巴曙松：从金融的角度观察房地产企业和行业，可以得出非常有趣的结论，房地产行业在过去的几年高速的成长中有盲目乐观的情绪，经济发展导致房地产企业盲目认为自己的管理很好，但从成本的控制来说，房企比一般企业的管理能力要差，对大的宏观周期的把握，则要比资本市场差得多。
等救市不如做测试
巴曙松：各家银行业做这方面的测试，如果经济回落到7%或者是8%，如果房价下跌到20%、30%、50%的话，银行的不良贷款会上升多少。离我们不远的香港，在1997年风暴前后，房地产价格从最高到最低点下跌了70%，但他们的压力测试做得很好，银行的不良率最高的时候是1.59%.
房地产企业与其现在侥幸地等待救市，还不如做情景模拟和压力测试，如果未来一个月、三个月、五个月或者是六个月一套房屋都卖不出去，还可以活下去吗？如果这样的现金流都没有的话，就要想其他的办法。
二手房价未跌
陈戎：一手楼价明显下跌了，二手楼价反而没有下降，很多的小业主有很强的持有能力，不等着钱用。流通不畅顺，房屋没有变成投资品。
有必要降低交易税费
陈戎：没有保障体系，房地产市场和投资者都不会健康，保障体系需要政府启动。二手房交易税费偏高，导致业主继续持有，房产不容易流通。住房保障体系以及活跃二手市场，包括比较低的交易税费，这些都需要政府出手，如果政府不出手春天不会来。
行业衰退减少土地推出
蔡穗声：房地产行业衰退必然减少政府的土地推出，销量下降，就带来下半年地税收入的减少，可能减少10%左右。土地的收税影响也是比较明显的，各个城市土地拍卖遭遇很冷的时期，流拍的比较多，能够成交的基本上是底价出让，超越底价的比较少，土地出让的收入今年不能跟去年高峰期相比，就算是跟正常年份相比也是偏低的。
广州市去年土地出让金是207亿元，所以广州去年增加廉租房资金4.67亿元，到今年为止一共拍卖土地12块，其中4块流拍，土地出让金收入从帐面来看是69亿元，跟去年的207亿元相比还不到50%.
个人购房贷款占银行贷款很高的比例，多年来一直是银行优质业务，如果房价下降30%，会导致一些信贷者断供弃房，也会影响金融安全，房地产业和金融业的依存度是很高的，房地产业务在银行的贷款中占了20%，如果加上个人购房抵押贷款部分，银行的资金占房地产资金开发的来源大概达到了50%左右。