后市展望

　　3.总部经济发展未来看好

　　有业内人士认为，这种只租不售的方式，也是源自看好城市发展，带来的楼宇经济增长空间。

　　福州写字楼主要集中于鼓楼区。据不完全统计，目前鼓楼区共有写字楼130多座，总建筑面积近350万平方米，入驻企业3000多家，涵盖金融、房地产、软件、旅游、保险、商贸、物流、中介等多个领域的企业总部。2006年，其中全年营业额超过亿元的楼宇逾30座，超10亿元的楼宇近10幢，会聚了532户大、中型企业。

　　2008年上半年，鼓楼区新批外商投资与增资的31个项目中，服务业与高新技术领域占了28个，其中，比较大的项目有入驻中银大厦的毕马威，入驻环球广场的甲骨文、思科，入驻冠亚广场的大洋百货等。而国际数据存储巨头、世界500强企业EMC也宣布全面进军福建市场，并将设立福州分公司……

　　在鼓楼区新近出台的《关于加快楼宇经济发展的意见》中，区政府提出的一个目标是，到2008年，力争再完成楼宇经济引资300亿～400亿元，培育30幢年营业额超10亿元的楼宇。这种经济大飞跃，也使福州众多“沉寂”的写字楼地块纷纷面市。“对这种未来大势的判断是东煌大厦、信和广场做出‘只租不售’决策的基础。”与两家高层相熟的一位地产人士告诉记者，“事实上，也是许多‘沉寂’地块的共同选择。”

　　写字楼价值将重估

　　住宅价格比写字楼高，近年，福州楼市写字楼与住宅价格倒挂已非个别现象。如，2007年，毗邻五四路CBD片区的住宅楼，基本上价格在9000～11000元/平方米，如在中介麦田一家门店，蔚蓝国际某户150平方米，就报出了实收150万的价格。而福州优质写字楼，如力宝天马大厦，却只挂出6000元/平方米的价格。

　　目前，在福州，除环球广场等少量甲级写字楼价格每平方米在万元以上，福州大量写字楼价格在7000～9000元/平方米徘徊，低于同区域的住宅价格约1000～2000元/平方米。而众所周知，写字楼的建安及设计成本高于住宅，福州写字楼价值明显被低估。同时，从房地产回归价值规律的角度来说，同等位置的住宅的租金可能就只有写字楼的几分之一，如福州甲级写字楼租金在每月60～80元/平方米，而同地段的住宅则在每月20～40元/平方米，但住宅售价又比写字楼贵，这意味着写字楼被价值低估了。

　　从租金回报率上分析，如东煌大厦，按照市场估计，其售价约为12000元/平方米，即使按照租赁价格每平方米3元/天的最保守价格来计算，其年投资回报约为9%，即便扣去货币贬值率、银行利率等，其投资价值也相当可观。事实上，不只是东煌大厦，五四路CBD区域基本上都是这样的行情。

　　但这种低估在住宅市场面临调整期时，越发彰显写字楼的价值。如从银行现在的一些贷款政策来说，包括第二套住宅提高首付，对商业写字楼，第二套第三套还是一如既往的原来的首付比例。因而，有业内人士认为，被低估的写字楼价值将会被重新评估。

　　动态：土地有望持续推出

　　写字楼的火爆行情也引起了市场的反响，今年以来，多幅规划商业金融的拍卖地块也证实了这一点。如，2008-04号、宗地2008-02号，都为居住、商业金融用地；在本月22日的土地出让中，几幅写字楼地块的推出也表明了政府对市场写字楼市场的引导：如宗地2008-10号，土地面积合3.46亩，为商业金融用地、社会停车场(库)用地；宗地2008-11号，土地面积为8.98亩，为商业金融用地；宗地2008-12号，土地面积17.84亩，为居住用地、商业金融用地、社会停车场(库)用地；其中土地面积为7.58亩的宗地2008-13号，甚至明确规定，“用于建设以引进上市公司总部、研发中心为主的写字楼。”而记者在福州国土资源局了解到，在政府9、10月份的推地计划中，仍不乏商业金融地块。可以预测，在强劲的市场需求面前，过去沉寂的商用地块将全部入市，福州存量地进一步减少。

　　与此同时，有能力的开发企业也可能积极应市。如上半年，在住宅地块遭冷遇时，3月21日鼓楼区湖东路上的一幅9.05亩商业金融(兼容办公写字楼)用地拍卖，吸引了13家开发单位和个人参与竞拍，最终楼面地价每平方米高达7944元，这一价格直逼甚至超过同等区域的住宅用地价格。这在前两年是不可思议的。