日前，福州五四路新建写字楼东煌大厦、信和广场开发企业持有物业，并“整层起租”的模式引起市场的极大关注。这种持有物业形式在福州极为少见，即便在一线的北京、上海也不多见，因为持有物业，其赢利模式是靠对未来租金的预期来实现，前期需巨额资金垫付。

　　无独有偶，近日，福州市7幅即将拍卖的“黄金宝地”引起了市场的关注。这些被人们称之为“市中心、小而精”的多幅地块，其“商业金融”规划是近年来市场极为少见的。

　　持有物业形式的写字楼出现在福州、多幅“商业金融”地块的入市，意味着什么？火爆的写字楼后市又如何？为此，记者走访了市场与专业人士。

　　现象点击

　　1.“整层起租”经营模式出现

　　近日，东煌大厦楼宇外一则“整层起租”的大条幅，吸引了许多人的关注。东煌大厦项目占地面积5.6亩，为总建筑面积32295平方米的30层高层建筑。据该物业招商人员介绍，这栋大厦所有物业都不对外销售，而且起租要以约960平方米(整层)为限，“万一达不到，我们可以帮你搭配，但最好是能整层租掉，这样便于保证我们客户质量，比较好管理。”

　　与东煌大厦做法相同的还有信和广场。业内人认为，东煌大厦开发商能持有物业，主要由于该幅地块拿地时间较早，地块便宜，而信和广场的开发企业是香港上市公司正辉中国，资金实力比较雄厚。这种分析不无道理，因为目前福州90%以上的写字楼物业还是靠出售来迅速回笼资金。如世茂集团旗下的世茂天城，其写字楼物业也是准备出售的。

　　但是在群升国际总经理肖斌看来，这种现象出现并非上述缘由可以简单概述，事实上，在目前楼市资金链紧绷期，没有哪家企业愿意滞留巨资，等待租金的回报率。而且谁都清楚，住宅楼市不过处于调整期，对于有实力的开发商而言，目前更多的是抄底机会，无论是购买土地，还是收购、整合项目，这种方式的资金回报率远远高于租金回报率。

　　是什么原因导致东煌大厦与信和广场要采用只租不售的模式呢？
原因透析

　　2.资金门槛高买主太少

　　日前，置地广场某层1600平方米写字楼场所，挂出价格为2400万元。毫无疑问，这需要上亿身价才能负担如此大的物业资产。能购买写字楼的多数为银行、证券、大型国企、事业单位、跨国公司等，而福州这些机构或是有自己的办公大楼，或是选择租赁，真正购买的极少。而若是切块出售，会对未来租赁造成极大的麻烦，这也造就了福州近年来写字楼变相为住宅，从而“套现”，回笼资金。

　　“即便是市场顶级客户，购买写字楼意味着长线投资，而在过去几年，福州住宅市场的火爆，资金盈利率之高，吸引了市场资金蜂拥而入，当然也包括这种大块资金。现在住宅市场处于调整期，但是可以想像这些资金很难全身而退，因而，即便面临写字楼市场的火爆，也无能为力。”福州新联康房地产咨询有限公司总经理潘仰星告诉记者。

　　“事实上，信和广场与东煌大厦采用这种模式，可能也是不得已为之。以东煌大厦为例，每层约960平方米，以最保守的价格12000元/平方米算，需要1150万，现在能如此阔绰的高端客户不多，或者说地产市场的大势也增强这部分客户的观望，因为，写字楼是否繁荣与经济大势紧密相连，而福州以‘地产’与‘外向型’产业为支柱产业模式，在这个经济敏感期，会延迟很多人的购买可能，”潘仰星表达了个人观点，“当然，具体到东煌大厦与信和广场，一块是特殊的地块，一个是有资历的财团，这种模式也有其可行处。”

　　而按照国外成熟的商业模式，写字楼物业一般是由大型的基金机构来接手；或者是银行与开发商联手，银行成为买家；或者是大型财团自己开发，并持有物业，这样的买卖基本上是整栋整栋地拿下。“但是持有物业是未来写字楼的一个发展方向，这是规律。特别是随着城市经济的进一步发展，外资企业在国内投资和业务的增长。”肖斌如此认为。