转让项目解资金之困

    诸多房地产项目转让，主要还是因为资金压力之下的无奈之举。在日前举行的“中国房地产(无锡)高峰论坛”上，潘石屹称，由于土地价格被高估，一些开发商高价拿地后出现了拖欠政府的土地出让金、拖欠政府地价款以及违约的事情都是之前没有想到的，这些都是在资金压力下表现出来的现象。

    国泰君安房地产行业分析师孙建平表示，资金链紧张将是行业资源并购整合良机。时间紧迫和交房保证等原因使得资金链濒临断裂企业选择项目转让的概率大于降价清盘的概率，部分企业资金链断裂将更多地将通过上游项目资源的并购整合来结束。

    业内人士认为，即将到来的8、9月份将是开发商资金链最紧张的时候，去年高价拿地的企业将面临付清土地出让金的压力。与此同时，很多城市房地产的成交量还在继续走低，开发商回笼资金的压力陡增。

    对一些中小开发商来说，之前可以从小银行获得贷款，宏观调控带来的银根紧缩，抬高了它们贷款的门槛，让很多中小开发商陷入了融资困境，不得不以转让未开发土地来保障手头项目的顺利进行。

    伟业控股公司副总经理张剑表示，现在中小企业基本上拿不到银行贷款，即便是四证齐全。去年央行和银监会调控以后，本来大家预期的额度今年会比去年涨20%-30%，可是结果今年总量控制和原来差不多，大家预期能放出来的贷款也没放出来。

    目前，房地产市场资金缺口到底有多大？戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼分析，央行提高存款准备金率等紧缩政策已经相当于将房地产两年的贷款规模冻结。此外，全年2/3的信贷额度已经在上半年用光，预计全年房地产贷款总额只有8800亿元，房地产信贷缺口达到3000亿元，下半年房地产信贷将更紧张。

    业内人士表示，为了保证现金流，现在房地产企业盈利的目标已经让位于保证一定的销售量，特别是对于主要从事房地产开发销售的上市公司来说，销售顺利意味着经营性现金流得到保证。如果市场成交量不能保持，在今年7-9月开发商资金链最紧张的时候，一些中小企业将面临生死大限，将因资金链断裂或濒临断裂而被迫变卖项目和股权。同时，伴随房地产市场显现出低迷态势，房价不升反降，而原材料价格却一直上扬，这使得行业利润逐渐微薄起来，更多的地产商也开始转行。而转行的第一步，就是把手中的“熟地”以一个比较好的价格转让出去，这也是土地项目近期频繁挂牌转让的主要原因。

    日前，住房和城乡建设部召集部分开发商，就目前房地产行业状况及开发商资金状况等问题举行了相关会议。会议中得到的结论是目前的确出现了行业性的资金紧张，但尚未达到发生危机的程度。从紧货币政策今年可能仍会持续下去，专门出台行业扶持政策的可能性并不大。