分析淡旺两季界限模糊

　　“淡旺两季都只是相对而言，尤其是今年，我们再不能用传统眼光来看待市场。”郭氏集团营销总监杨臻称。

　　所谓淡季，一般是指季节性因素，例如夏季炎热看房买房人减少；或者是因为市场放量较少，导致交易量降低；或者是因为某些因素，例如交易报备不够及时，市场即时信息未能跟进，交易量未能显现等，都会让市场陷入淡季。

　　但自从去年国家出台加大对楼市宏观调控的政策以来，人们观望情绪加重，买房速度放缓，楼市淡旺两季模糊。去年底，在传统的旺季里，开发商已略有淡季之感；今年年初，有部分楼盘开盘“抢”年，虽然交易量等略有回升，但仍给人旺季不旺的感觉；此后，上半年楼市观望情绪进一步显现，不少开发商调整营销策略，采取各种促销手法，以及小户型先售等方法，拉动楼市成交量，楼市呈现出淡季不淡的态势。据本报福房指数分析报告指出，5月、6月两月楼市略有升温，但是所谓的大幅回升没有出现，整个市场还是处在盘整的阶段。如今，楼市迎来7月、8月两月的传统淡季，从6月起开发商就开始营销造势，并选择在夏季开盘，完全打破楼市的传统做法。

　　杨臻称，与以往相比，其实2008楼市一直偏向淡市，但开发商的各种救市行为让楼市淡季不淡。开成地产副总裁郑景枫称，如今的楼市已不能用简单的淡旺季来区分，而是处在一调整期，开发商一直用行动来促进楼市回暖。

　　多重策略强攻市场

　　“今年楼市夏季推盘时间集中，营销手段翻新，这些反常规的做法，有其必然性，其中很大一部分原因是受市场影响。”杨臻称。

　　虽然目前楼市局面并不明朗，但一些项目的开发周期按部就班地到了销售阶段，开发商自然选择公开面市。以目前集中上市的几个豪宅项目为例，拿地的时间都在2006年和2007年，正常的开发周期都在一到两年左右，经过前期筹备阶段，已可以公开销售。

　　当然，面对市场情况，每个开发商的反应也不同，有些人选择等，有些人选择“出手”。等，也是一种态度，当然，这需要极其雄厚的资金实力；出手，是面对现状的选择。经过半年多的调整期，不少开发商意识到楼市回复以往的状态较难，与其等待，不如搏击一场，提前公开，加长蓄客期，争取市场份额，以免流失客源。

　　“促使开发商直面市场，最关键的因素还是资金问题。”三盛地产营销总监琚星海分析道。据记者了解，从去年下半年到上月，央行屡次提高存款准备金，银根紧缩，各家开发商要获取银行贷款，都比以前困难很多，甚至因为资金到位不够及时而被银行列入“黑名单”，贷款难上加难。资金问题，关乎生存，捂盘，实非明智之举。聪明的开发商，就会务实一些，想尽各种营销手段推盘，迅速回笼资金，让企业保持良好的资金链，以求长远发展。

　　此外，从以往楼市节点来看，6月正处于旺季与淡季交替的时期，是开发商实现销售非常关键的月份，因此在6月加大营销力度，以及公开楼盘信息是大多数开发商的选择。“而今年的楼市还有一非常特殊的情况，那就是512汶川地震以及8月的奥运会，这两件大事，都会极大地吸引人们的关注。”中庚集团有关负责人称，选择在这两者之间推盘，是最好的契机，否则，又将延迟月余开盘，极大地影响楼盘的蓄客期。