分析

       豪宅为何集中上市？

       原因一：金字塔的顶端客群正在扩大

        从几个在推项目的首日来电来访量，我们不难发现，福州的高端消费群体之大，超乎人们的想象。那么，都是哪些客群在消费豪宅呢？按照以上项目销售人员的描述，他们的准客户可圈定为5类人群：侨乡居民、企业家、房地产开发商、金融界人士以及政府官员。

         “福州是具备这样的消费能力的。”业界人士普遍认为，由于福州民间资本和侨民经济的活跃，如福清等地的矿产投资，都为市场的购买力打下了坚实的基础。这部分人群把豪宅作为一种生活或投资方式，并通过共有的公共空间来建立一个新的“上流圈层”。

          据了解万科·金域榕郡开放的当天，福州某一知名企业家的家族成员就预订了4套别墅，总价在2000万元以上，而阳光白金瀚宫对外推出的首日，就已经有数十人预交了定金。

          原因二：时机已至，捂盘不如上市

         为何这些豪宅项目集中亮相？郭氏集团福建区域营销总监杨臻称，虽然开发商拿地时间略有不同，但受其开发周期，以及市场因素的影响，选择在下半年公开，看似偶然，其实必然。

           对于一个项目而言，从拿地到项目推出，开发周期一般控制在一到两年左右。从这几个豪宅项目的拿地时间来看，都在2006年和2007年，经过前期的筹备，到了2008年下半旬，这些项目均进入了正常的销售阶段。当楼市看涨的局面不再，一味沉浸过去，不如面对现状，因此，是到出手的时机了。

          最为关键的是，这些项目，在最初拿地时成本都较高，甚至有“地王”之称，如今，企业还要面临建安成本增加、人工成本增加等压力，捂盘，并不是一个明智的做法。最积极的状态，则是将产品面市，迅速回笼资金，让企业保持良好的资金链，才有利于企业的长远发展。

         原因三：高地价成本加快豪宅上市速度

         在福州豪宅市场，其价格与普宅小幅下调不同的是，依然在高位攀升，按照政府网站住宅销售价格排行榜，最高均价达到29630元／平方米，在2万元／平方米的项目有4个以上。

          在宏观调控愈发紧密之时，开发商为何仍旧乐于争做大户型，并且还越做越大？

         业内专家分析称，2006-2007年地价的昂贵是2008年主城区豪宅扎堆的主要原因。今年上市的豪宅大多是在去年拿地的，那时正是拿地最“疯狂”的时候。

          比如万科以27.2亿元的高价拿下的“地王”，折合每亩地价约1000万元，创下了福州楼市土地拍卖单幅地块的最高成交总价。而阳光、世茂等地块也都是以不菲的价格拿下的。“地王之争”的后果，就是不少地块的地价都贵过了同期同地段的房价。所以高额的地价成本，使得这些企业不得不将自己的产品定位成“大面积加高单价”的豪宅。

          后市

         豪宅客群或将进入“细分”时代

         “商品房市场本来就有高端产品和中低端产品之分，只不过过去这些概念时常被人们混淆了。”新境界房产策划公司董事长杨锌告诉记者，商品房市场本来就该分三六九等，并且，这样的趋势会在将来越来越明晰地体现出来。

          而另外一位业界人士的分类则更加细化，他说“豪宅面对的是金字塔尖的客户，但仍面临着营销中的市场细分课题”，潜台词是，豪宅与豪宅之间仍存在着差异化，必须正对更加细分的客户群来进行精密度的营销。

          阳光集团执行总裁李日强则从源头上分析了市场必须细分的原因，在他看来，地产的内在规律有三块——土地、产品和客户，土地的价值决定了产品的类型，而产品的推广又必须针对有效客户，只有这三点达到契合之时，才能作出真正迎合市场的产品。

          这么一来，也就注定了产品类型的必然差异化。比如“市中心的地块就是应该做精装豪宅或者城市综合体，而江滨的地段做超高层或者别墅都是合理的……因为他们实际上迎合了不同层次不同类型的客户。”而市场细分的好处，也将会在不远的将来越来越清晰地显现出来。