探究中端客户的堡垒难攻破
福州楼市之所以呈“两头大中间小”的“沙漏”形发展趋势，主要与现阶段客户需求有关。
“在开发商的小算盘中，中端客户是最难缠的一拨。”一开发商戏言，高端产品依靠金融支持不大，而低端产品可以解决一次性置业居民的需求，而所谓的中产阶级既有品位的要求，同时也要依靠金融，而且这部分人信息也最快，当然就变成了顽固的观望派。这是造成市场中面积在100平方米左右，价位在6000元/平方米至8000元/平方米的中端产品不多的原因。
除此之外，开发商对预期的态度也决定了楼市的发展状况。“现在高端的开发商大多资金充裕，对未来比较乐观。”一位业内人士告诉记者，比如万科和世茂，都是上市企业，资金实力较为雄厚，而阳光有其他产业的支撑，在资金方面问题都不大。
但现在更多开发商面临的首要问题是资金问题。有开发商告诉记者，由于银根紧缩、股市低迷，开发商开始出现资金周转难，而如果不放慢开发的进度就只能选择降价销售。这种情况在短期内很难制止。有知情人士告诉记者，现在福州大部分开发商已无法从银行“取钱”了，有个别开发商甚至被列入银行的黑名单，在生死存亡未定的情况下，有些开发商会选择低价甩货快跑，有些开发商虽能勉强支撑，但因为对未来预期不乐观，在新盘的定价上会趋向保守、低开。
地价决定产品定位
高地价是催生高端产品大量问市的原因。
今年上市的顶级产品，其拿地时间多在2006年至2007年间，这两年，因福州土地市场供应量减少、需求旺盛，地价飙升。仅以万科·金域榕郡所在地块而言，地块面积250亩，拍卖价为27.2亿元，楼面地价达到7096元/平方米，而在一年多前，这块地的市值不会超过20亿。高地价当然催生高价位的产品。
相比较而言，目前在打折的一些楼盘，开发商拿地的时间较早，即便是按今天的房价来算，开发商仍可保证20%左右的利润率。以目前打折最盛的金山为例，大多项目的拿地时间在2003年左右，当时的地价大约在120万元/亩至150元/亩，这样地块上的产品成本价格低于4300元/平方米，加上20%的利润率，其价格应该不到5500元/平方米。
如果说成本之差造成了福州房价高低落差大，那么，开发商对未来楼市的走向判断也决定了其产品的走向，一位开发商认为：随着通货膨胀，利率提高，银行资金的收紧，中产阶级的换房需求会受到更大的抑制，因此市场的主流需求肯定走向两极，要么是对价格不敏感的高端客户，要么是控制总价的低端客户。