上海楼市在过去的一年中交投行情异常火爆,在最火热的去年,新建商品住宅市场楼盘售价不断飙升;二手房方面,房东纷纷"跳价"成为常态。21世纪不动产上海区域市场中心的研究发现,与买卖市场的火爆相比,近一年来租赁市场的价格走势却平稳得多,全市平均租金的上涨幅度也较为温和。数据显示,今年5月全市普通住宅平均租赁价格较去年同期上涨了3.65%,与新建商品住宅成交均价超过3成的同比涨幅有着巨大差异。
去年买卖市场的强劲走势带动了租赁行情的走高,过去一年中全市各区域的住宅租金涨幅大多在15%以上,但仍有部分区域的租赁价格上升幅度不大。与买卖市场相比,租赁市场并没有人为加剧供应紧张、客户恐慌性追涨入市等畸型交投行为,其价格也没有进入非理性上涨的通道,这也是全市普通住宅租赁价格近一年来走势较为平稳的主要原因。而进入08年以来,市场上弥漫的观望气氛使得部分购房者计划发生变化,暂缓购房成为很多市民的选择,上海楼市的商品住宅成交量也一直处于较低水平。与此同时,二手房东的心态在08年以来也逐渐发生变化,转售为租现象开始频繁出现,市场上的租赁交投更为活跃,但总体价格水平表现平稳。
全市各板块中,古北板块是上海主要的境外人士聚集地之一,租赁客源群体的构成较为稳定。稳定的客户需求和挂牌房源较高的价位,共同使得该板块的租赁行情平稳运行,受大势波动影响较小,过去一年中租赁价格的上升并不十分明显。此外,板块内租赁房源充裕的新增挂牌量也使得租赁价格的上涨动力不足。近期上海楼市持续盘整之势,不少投资客将手中房源转售为租、以观后市,市场挂牌出租房源充裕,5月份古北板块住宅租赁房源的挂牌套数和成交套数之比为6:1。
目前古北板块内全装修2室户的主流租赁价格在5500元/月左右,仅比去年同期上涨了500元左右。而面积更大的房源租赁价格则高出不少,3室户的主流租金就在8500元/月左右。较为高端房源如板块内的嘉年华华庭,该案在5月底成交了一套大面积1室户房源,面积为100平方米左右,交易价格为8000元/月。
过去一年中,上海房价上升作为猛烈的区域就是外环线周边区域。这些区域因各种配套设施相对匮乏,每 一项重大的市政配套都会成为区域楼市的兴奋点并抬升区域房价,如轨道交通就在其中扮演了重要角色。而城区内的大部分普通住宅区在人居氛围、生活配套等方面均已达到较高水准,全市行情的普涨才是板块楼市的主要拉升动力,其租赁价格涨幅也温和得多,杨浦的黄兴板块便是其中一例。