“震中区”真相：出来“疯”总是要还的

　　“没觉得房价跌多少，起码我看上的房子就没感觉在跌。”从北京到广州，从2月到6月，记者听到了不下百次类似的抱怨。传说与现实的落差总让人有些错愕。珠三角地区是所谓的本轮房价震荡的“震源”，我们不妨来看这个故事的本来面目。

　　本轮房价下调最为明显的区域源自珠三角。2007年上半年，深圳房价一马当先，连续数月蝉联全国房价增幅之最，其最高纪录是：在一个月内全市均价上涨了20%。同样地，在楼价下调时期，深圳速度也是令人瞩目。短短几个月间，深圳楼价由最高峰时均价每平方米1.7万元下调到波谷的每平方米1.1万元。与深圳唇齿相依的周边城市也与龙头共舞，珠三角的东莞、惠州等依赖深圳投资客的城市房价也出现了普遍的下调。同样情况在全国各大城市都有不同程度的显现，从公开数据基本可以得出这样的结论：前期涨幅越高的城市，回调的压力也就越大。

　　深圳楼价的疯狂上涨由供不应求开始。根据中原地产的统计，2007年前4个月，深圳住宅供需比0.65∶1。如此之大的供需差距几乎是前所未有的，之前的纪录出现在2006年，深圳住宅的供需比是0.96∶1。

　　与此同时，广州也出现了类似的情况。最高峰时，广州中心城区基本是1套房3个购房者在抢购。这时候的房地产商无比幸福，基本是稳坐钓鱼台，漫天开价。除了珠三角的城市，北京、天津甚至一些二线城市也有相似情况。

　　难道中国的房屋供应量就如此缺乏吗？

　　情形其实类似于现在高企的油价，美国归因于石油供不应求，提刀威逼石油输出国增加供应。待到沙特等国增加石油产出，油价依然坚挺甚至步步高升。其实正是大量的石油投资者、投机者的存在，使供需问题变成一道很复杂的函数题。

　　2005年东莞住宅销售面积不到300万平方米，2006年则刚刚超过350万平方米。业内人士估计，2007年东莞的总体住宅供应接近500万平方米，如果按政治经济学的理论判断，去年东莞的房地产供应绝对是供大于求。

　　然而实际情况却并非如此简单，特别是在2007年6月前后，在深圳房价高企的影响下，大量的深圳投资客“扎堆”东莞，不少楼盘甚至出现了“脱销”的情况。同样由于市场行情看好，消费者的购买力得到充分释放，不少本地的资金也开始活跃于东莞市场。因此，去年上半年，楼市成交量和价格表现出双高的特点。代理机构数据显示，上半年东莞全市商品住宅网上签约共25299套，以平均一套100平方米计算（实际情况远高于此数，东莞商品房普遍以大户型为主），半年成交已超过250万平方米。从价格来看，全市商品房单价由4000多元向6000元大关迈进。