本文之所以将这段文字全部引用，是要说明这段分析文字看上去无懈可击，让人信服，不过其中对需求概念的误用相当明显，如果不加分析地接受这种论证，恐怕房地产开发商真的要“吃药”了。

　　上述引文中分析错误之关键在于忽视了需求中包含着“支付能力”这一要件。“如果按照每个城市人口住房面积22平方米计算，需要增加4.4亿平方米住宅”，那么，如果这些新增城市人口（且不论农村人口迁入城市是否可能以及如何可能的问题，也不论农民过去的住房如何处置，也不论农民进入城市后能否有一份稳定的收入，也不论农民是否能够承受迁移的成本）不具备购买住宅的支付能力呢？这还会是未来一段时间“绝大部分城市的住房真实需求”吗？“城镇居民的平均住房面积要从当前的24平方米增加到35平方米左右”，这只是反映了居民或政府的一种愿望而已，没有支付能力的支撑，不管是谁的愿望都不可能实现，如果只要有愿望就可以实现的话，不又回到以前“大跃进”时期的“人有多大胆，地有多大产”的状态了吗？

　　当房地产开发商依据这种愿望的推理进行投资决策分析时，通常会夸大对房地产产品的需求，出现投资过度，摊子可能铺得太大，资金链可能绷得太紧，一旦开发的产品找不到销路，积压下来，房地产开发商完全有可能陷入破产的境地。同样，普通人依据这种推理进行购房消费或投资决策时，可能会抱着房价不会跌的一厢情愿的想法，到头来可能承受极大的损失。

　　当然，本文并不否认我国房地产市场方兴未艾，仍有巨大的发展空间，本文反对的是运用错误的需求观念得出“房地产市场存在巨大发展空间”的结论。例如，前面徐滇庆先生的论证的逻辑就是不少学者所称的“规划需求”分析，充其量“规划需求”是政府的愿望而已，这种愿望的实现需要具备许多条件，其中存在着许多不确定性。这种“需求”不足以作为房地产开发商投资决策的依据，更不是一般的房地产投资者在决策时可以信赖的基础。

　　[1] 杨芳，我国房地产市场的需求，《江苏统计》1997年第5期，第6－7页。

　　[2] 徐滇庆，《房价与泡沫经济》，机械工业出版社2006年8月第1版，第5页。