2008年6月11日在我的博客中发了《“刚性需求”完全是个错误概念》的文章，对流行已久的“刚性需求”概念提出质疑。其实，诸如此类的概念错误还有不少，近日看到不少学者不断地犯类似的错误，这里再一次澄清一些概念，以利于房地产市场的分析和研究。

　　随着城市化进程不断加深，不少学者对房地产（住房）的需求采取如下的算法，政府规划到某某年城镇居民的住房面积要增加到某某平方米，从现在到某某年城镇人口会达到多少，两者相乘即得到对住房的需求量，有些学者将之称为规划需求。

　　例如，杨芳在《我国房地产市场的需求》一文中，将需求分为四个层次，其中“第二层次为规划需求。《中华人民共和国国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标》确定到2010年城镇人均居住面积为9平方米，按民政部《中国城市预测与规划》确定的城市化水平达42%- 45% 推算，2010 年我国城镇人口将新增0.147-0.189 亿，而居住面积将相应增加4123～8101亿平方米。上海市规划2000年人均居住面积为10平方米，则需新增住房700万平方米，全部拆迁365万平方米的危棚简屋，按拆一建四计算，需新建住房1450万平方米，加上市政工程建设需动迁用房在500万平方米以上。按人均10平方米计算，到2000年上海市每年的房地产市场需求量至少在1000万平方米以上。”[1]

　　再如，徐滇庆先生在《房价与泡沫经济》一书中有如下分析：“随着国民经济的迅速发展和城市化进程的加快，中国人对住房的需求将继续保持强势。按照国家统计局抽样调查数据，中国城市人口每年增加1%左右，大约为1800－2000万。如果按照每个城市人口住房面积22平方米计算，需要增加4.4亿平方米住宅。到2020年城市化水平将达到55%－60%，城镇人口将要增加到8亿－8.5亿，将有2.6亿农民从农村迁入城市。与此同时，城镇居民的平均住房面积要从当前的24平方米增加到35平方米左右。按照这样的估计，对于住宅的真实需求大约每年增加5.4亿平方米。由此可见，在中国绝大部分城市中住房需求还会在相当长的时期内保持强势。中国的房地产业仍然有着非常广阔的发展空间。”[2]