从城市发展战略的角度分析，近年来我国新城市产生的动因，一种是在外向型经济的作用力下产生的，如深圳、浦东；一种是本地民间经济力量聚集而成的，如温州的龙港。目前还有一种巨大的动因，就是人民群体一年上千亿元的教育投资，和另外上千亿元的教育投资愿望。在发达国家，这种动因已经造就了数百个小城市，即“大学城”，在我国，这种原因对于推动城市化发展作用完全是正面的，以一个名牌大学的大型分校为动力而形成的新型城市，具有高文化、高素质的居民结构，加之很好的城市规划，很好的道路交通基础设施和商业服务业设施，没有工业污染和少有社会污染，这都将使它具有良好的居住环境与工作环境。它将极大地提高国土利用价值，并为居民带来很大的房屋升值潜力。由此可见，教育对国家经济与社会发展的作用，不仅在于能培养造就出高素质的人才，而且还有可能带动和造就出高品质的新型城市，成为推进城市化发展的巨大推动力。

        福州大学城项目的建设，对于周边的房地产项目来说更是个“利好”消息。毗邻大学城的闽都大庄园、金桥花园、绿洲家园等楼盘开发商，以敏锐的嗅觉，嗅到福州这次房地产革命散发在外的甜蜜香味，成为大学城周边地产开发的第一拨淘金者。据了解，闽都大庄园从去年开盘以来房价节节攀升，均价从每平方米1680元上升到1980元，最高价达到2200元。一期、二期全部售罄，三期尚未开盘就已基本预订完。该楼盘的策划人福州天葵广告有限公司总经理周城说，正是借着大学城的天时地利，闽都大庄园成了“皇帝的女儿不愁嫁”。而许多购买闽都大庄园的业主，也正是看中了未来大学城带来的商业繁荣、生活便利、文化氛围、绿色环境和今后巨大的升值空间，纷纷来到这里购房置业。周城说，前些年，很多业主虽然来这里购房，但很多人还是存在一种观望的态度，交了订金却迟迟不来签合同，而售楼部要求退房却又迟迟未见人影。现在上街一带地皮明显升值，这些购房者又反过来催着要求尽早签订购房合同，现在每天他都要接手好几起这样的事。福州大学城的兴建与落成，不但炒热了上街地皮，也让原本就被人看好的金山一带地价迅速升温，甚至福州江滨一带的地价也会感觉到大学城传递来的“热量”。

       而与福州大学城仅一江之隔的金山生活区，正处在大学城的有效辐射范围之内。随着年底金山大桥的全面通车，金山与上街在福州地图上已经连成一片。说起金山生活区因“大学城”辐射而带来巨大受益，金山生活区工程建设总指挥任志强用“得天独厚”四个字来形容。任志强说，金山生活区距大学城仅一桥之隔，大学城的建设，使这里成为高校教师购房的首选。如今，已经有许多高校教师在金山安家落户，并且数量还将会不断增加。这些高素质人群入住金山，使得金山新区的住户结构得到优化。同时，随着金山新区基础配套设施的进一步完善，其与大学城的互补效应将会更加明显。金山将建成的大型体育设施、商业网点等都将服务于大学城，与其形成遥相呼应的格局，实现共同繁荣。许多购房者正是看准大学城建成后将带来宠大的学生租房需求，而来到金山新区置业投资，这也是带动金山房价上涨的一大因素。据任志强透露，在本月初的一次土地拍卖中，金山新区的一幅地块卖出了每亩141万元的价格。

        对大学城带来的客观回报效益，业内人士都表示乐观。准备在金山投资兴建福州电影城的福建大愚旅游发展有限公司董事长江漱石认为，金山虽然目前还处在聚集入气的阶段，而且大概需要2—3年来完成这个阶段。但金山生活区以大学城20万师生为依托，在这样一个具备高文化、高素质的居民生活区兴建一个全新模式的电影城，不存在客少冷场的后顾之忧。

        而福州地产策划人庄子，更是为大学城辐射的半径给出一个大概的数字。庄子认为，大学城的建成将为闽侯上街带来巨大的商业繁荣，并于三到五公里的辐射半径影响周边地区。庄子说，与大学城相配套的市政设施、服务设施、商业网点和交通网络的建设，将使这里形成一个现代化的新城区，从而使这一地块的价值度得到很大的提升。同时，大学城的兴起，拉近了与城市中心区的心理距离。过去人们认为较偏远的建新、洪塘大桥周边等地段也将不再显得偏远。

        像经营城市一样经营大学城

       大学城这个“大象”到底该怎么看?占地几千亩的大学城，事实上已经成为一个主题城镇，或者是一个相对完整的城市功能区。

        教育的发展仍将更多依赖于房地产和其它产业的协作配合和良性互动。企业要进入这一领域，就必须站在投资未来、振兴教育的高度，以全新的经营理念，正确处理和平衡好政府、工商企业、教育机构和社会公众的利益关系，吸纳整合教育资源和相关产业资源，努力实现各个利益主体的合力倍增效应，才能获取更大的社会效益和经济利益，才能得到可持续发展，这就要求企业必须正确思考和处理好以下三方面的问题。

        首先，要有“泛教育”和“泛地产”的经营理念，即“跳出地产做地产”，“跳出教育做教育”。要延伸和利用教育和相关产业的多种功能，充分运用市场化手段，整合和配置包括教育在内的各种资源，不断追逐地产和教育等相关产业的利润区，使相关产业与教育之间相互反哺和不断复合，实现最佳的经济效益和社会效益。

        其次，要有“经营城市”的理念，企业经营城市即“企业化城市发展”与“企业家化的城市治理”。进入这一领域，从总体上要以经济、社会、环境效益最大化为目标，要善于与当地政府密切配合，要敢于做企业经营城市的探路者，在服从政府城市总体规划的前提下，综合地运用城市土地资本、地域空间和其他经济要素，用市场杠杆最大限度地调动不同投资主体的积极性和创造性，盘活各种资源，不断探索全新的管理方法，丰富市场化、企业化、品牌化、资本化、国际化的运作手段，最大限度地把城市资产变成能够吸引相关购买的商品和产业。在有效地满足政府、个人、社会的多种需求的同时，从整体上实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，促进教育城镇健康、持续和快速发展。

        第三，要管理和运营好大学城，与政府一道设立管理委员会是必须的，此外，要设计好自己的管理模式、产品体系和商业模式，大学城有着较为复杂的价值链，所服务的顾客也与传统的房地产企业有很大的不同，到底以什么样的方式组合业务，如何提供高效的中央服务，如何通过关联管理和资本运营，最大限度地实现资源的转移、整合、创造和共享，如何进行品牌的宣传推广，怎样体现其核心价值，对于任何大学城来说，都将是一个全新的挑战。