中国大学在现有人均密度下如何实现高校扩招？兴建大学城与经济有何关联？在2000年春，福建省委、省政府就做出决定，叫板福州大学城的建设开发，于是福州的地产开发行业掀起一轮新的“圈地运动”，“教育地产”作为一个全新的地产开发理念，无疑要引发一次福州地产行业的十二级“地震”。

      从著名策划大师王志纲成功救活碧桂园的“人无我有”开始，引入教育的主题地产模式被地产界和策划公司纷纷跟风和效仿，并不断赋予新的内涵，当教育地产在南中国炒得如火如荼之时第三次全国教育工作会议做出了全面推进素质教育，加快教育改革与发展，大力实施科教兴国战略的重要决定，使中国教育产业进入了全面振兴的新时期。为了响应中央关于“要将教育纳入战略发展重点和现代化建设的整体布局之中，切实作为先导性、全局性、基础性的知识产业和关键的基础设施摆在优先发展的战略地位”这一号召，全国各地开始兴建大学城。如武汉黄家湖大学城、南京仙林“大学城”、辽宁绿岛大学城、广州大学城、合肥开发区大学城、兰州大学城、上海东方大学城、沈阳大学城、湖南岳麓山大学城等。

       以上的大学城概括起来不外乎二种，一是政府主导型。教育作为一项高级生产要素被愈来愈多的政府所重视。政府要增强城市经济的可持续发展动力，而高校扩招后校舍不足，国家又停止了审批开发区项目，在三方面的因素交互作用下，各地政府对现有的大专院校“腾笼换鸟”，进行异地搬迁改造，以行政干预的方式形成“高校集群”。这一模式大都是由政府投资基础设施建设，高校投资教学设施建设，在生活服务设施建设方面实行市场运作，由业主自行开发。在与办学主体之间的关系上，大都采用政府引导、市场运作、学校自主的方式。从目前运行的情况看，这些大学城存在的缺陷主要有：一是受当地政府财力不足的制约较大；二是由于政府组织对外界市场需求和产业商机的反应迟缓，无法体察和满足不断变化的需求；三是在理念和机制上没有取得重大突破，仅处于教育相关服务延伸模式的初级阶段。

       另一种模式是企业主导型。当一些专家学者还在为教育能否产业化、市场化而吵闹不息的时候，这些企业以其卓识远见和民族振兴的使命感，抓住教育产业显露出的巨大商机，另辟蹊径投资建设大学城。目前，有的大学城已悄然崛起，有的正紧锣密鼓地制定规划或正在启动建设，如杭州下沙大学城、上海松江大学城、东方大学城、福州大学城、宁波大学城、珠海大学城等。这些大学城以企业投资、政府支持、产业化经营，社会化服务的模式形成了高校“扎堆”，从发展趋势上看，大学城的意义显然不在其规模的大小，关键是其定位，在于其运作方式和管理方式。由于在地产、教育、基础设施建设、配套等诸多第三产业领域内都有商机，所以参与投资建设的企业都能找到自己的产品类型和盈利点而分得一杯羹。这里之所以把大学城看作是教育地产的一种发展和延伸，是因为大学城的投资建设还是以房地产开发经营为主，众多投资者还是房地产公司，他们是“虚”做教育“实”做地产，只不过提供的服务产品更加多样化和专业化，与其它产业之间的复合性和关联性更强一些而已。

       而福州大学城的兴建正是第二种模式，目前福州大学城的规划面积是1.8万亩地，建成后将有20万师生入住。这样一个庞大的规模和庞大的消费群体，足以刺激福州大大小小的房地产开发商敏感的神经，很多开发商从2000年省政府做出兴建大学城的决定那刻起，就开始千方百计的“圈地”，但发现除了捷足先登的一批人外，现很多地皮都在政府研究待定之中。而这些待定的地皮，也无疑是将来众多有实力的开发商都想咬一口的“肥肉”。据了解，目前这批先行者主要是闽都大庄园、金桥花园、绿洲家园等，其中闽都大庄园650亩的圈地举措无疑是个大手笔。而这些已经成功圈地的地产商，也正是看准这一庞大的消费群体，和大学城没有建教师公寓的市场空白，下大力气做足这方面的文章。闽都大庄园墙上飘飞的彩带，如“为大学城建设加油”、“教师享受X折购房优惠”，无疑是开发商投机心态的一个影射。