银行贷款风险调查

    　预期房价跌幅30%以内

    　虽然大型房产商对于市场前景仍然乐观，但不可否认的是，宏观调控政策的威力正渐渐显露。提高第二套房贷的首付和利率直接抑制了房地产市场的投资需求；楼市泡沫被稀释后，房价开始下跌；央行不断加息，购房者普遍采取持币观望态度；存款准备金率的提高又导致银行的信贷规模受限，个人房贷增速放缓。 [揭秘房企引资内幕]

    　多重作用下，房地产商资金回笼变少变慢，新的开发贷款又愈加难以获得，资金链逐渐绷紧，部分中小房企的开发贷款甚至出现不良趋势，甚至一些原本实力雄厚的大型房企也开始陷入困境。近期，各地银监部门对中外资银行加紧了房贷的检查和调查，正是要对房贷业务进行摸底了解。

    　翻查历史数据可看到，我国银行的房地产企业贷款快速增长主要集中于2003年至2007年，而2005年至2007年是我国房价上涨最快的阶段。可以说，一旦房价出现迅速下行，开发商用于抵债的土地和其他资产，面临着价格下行的巨大风险。若对这些不良资产进行市场处置，房地产市场的下行可能会使拍卖所得减少，从而导致银行损失加大。如果银行选择持有这些不良资产，一方面需要付出维护和管理成本，另一方面仍要对不良资产计提的减值准备，会对银行当期利润造成影响。

    　从2007年年报来看，各银行预期抵债资产中的房地产资产可能面临价格下行而计提的损失准备普遍处于30%以下，显示大多数银行对房地产价格下降幅度的预测在30%之内。而一旦房产价格下行超过这一幅度，银行计提的损失准备则需要增加，从而导致抵债资产净值下降。这些对于上市银行股价而言，影响尤其直接。

    　不过，银监系统一位负责人告诉记者，由于政策限制，银行贷款不能过于集中在某一行业，因此即便某一行业整体不景气，也不至于对银行的整体资产质量造成太大的影响。从各上市银行2007年年报来看，房地产贷款占各银行公司贷款比例大致为10%左右，最高的约为16%，其中按揭贷款的占比又高于开发贷款。

    　此外，除了要求满足住宅项目35%、商业项目50%的自有资金比例外，银行还要求开发商办理土地和在建工程抵押，抵押率控制在70%以下甚至低至50%、40%。在项目销售收入的测算方面，对贷款本息的覆盖率要达到150%甚至200%。因此，即使开发贷款出现不良，银行保障系数仍然较高。

    　个人房贷整体风险较低

    　在采访调查中记者发现，相对于不少地区一季度银行房地产开发贷款增量同比仍有增长，个人住房消费贷款从去年第四季度以来反而遭到政策性的压缩，特别是二套房贷门槛的提高，不仅打击了房产投资行为，同时也抑制了部分个人和家庭的购房需求。当楼市需求受到抑制，而开发资金却继续流向楼市，供给仍然持续不断，房价的下行便逐渐成为日益迫近的现实。

    　过去几年间，我国个人住房消费贷款被认为是商业银行的优质资产，不良率一直未超过2%。不过，一旦房价大幅走低，银行将不得不面临大量房贷断供的情形。此外，银行手中的抵押房产也面临大幅缩水的危险。

    　不过，银行人士仍普遍认为，就现阶段来说，我国银行个人住房消费贷款的质量仍然较开发贷款要高。

    　首先，在个人住房消费贷款中，银行最关注的是借款人的还款能力，一般要求其有稳定收入作为还款来源，家庭收入对贷款本息的覆盖要达到300%以上。其次，按揭贷款一般有30%以上的首付款，而且放款第二个月起就开始还款，按揭本金不断减少，相当于贷款抵押率不断降低，这与美国次级房贷采取“零首付”、前两年只需要归还利息的做法是截然不同的。

    　银行业人士认为，在我国进入最近一次加息周期以来，很多按揭借款人都采取了尽量提高首付比例和提前还款的措施，进一步降低了按揭贷款对银行的风险。因此，除非我国房价在短期内跌幅达到30%，或者是假按揭，否则银行损失的可能性不大。

    　项目型地产商

    　最可能“出局”

    　房地产商今年的日子肯定没有去年好过，但这也只是相对于去年楼市的无理性疯狂飙升而言。从实际的财务数据来看，有实力的大型地产商的资金来源依旧有保障。但部分中小地产商，特别是项目型地产商则很可能成为这一轮调整中的“出局者”。

   　 从银行角度来说，今年对于房地产企业的贷款支持力度并没有明显减少，相比之下，个人住房贷款压缩力度更大。从这一角度来说，在过往几年房地产开发一直保持高速增长的情况下，市场需求遭到抑制将有助于房价下行。虽然这会导致银行手中的抵押房产价格缩水，利润有所减少，但对银行的根本影响有限。