地产资金链解读

  　  房地产资金杠杆效应受限

    　央行数据表明，受银根紧缩政策影响，一季度人民币贷款增加13326亿元，同比少增891亿元。但同一时间，房地产到位开发资金的三大主要来源中，国内贷款却依然保持了稳定增长，增速甚至高于同期银行整体贷款增速。

   　 以广东省房协公布的数据为例，一季度广东房地产开发到位资金926.91亿元，其中，国内贷款、自筹资金、其他(订金、预付)资金分别占总来源的27.63%、35.76%、35.14%，同比增长分别是3.28、5.25、-7.5个百分点。这说明尽管市场降温、资金回笼减缓，银行开发贷款的支持力度一季度依然加大，开发商自筹资金的能力也在增强。

    　开发贷款增加，自筹资金也增加了，为什么房地产商仍直喊缺钱？

    　银行业人士认为，这很大程度上与新的调控政策下房地产开发运作模式有关。例如，旧的模式下土地出让金可以分期支付，土地证也可以分期取得，开发商就可先以较少的资金取得土地到银行抵押融资，然后再动工开发和购买新的土地，如此循环，开发商自有资金被放大数倍，自然觉得手里银弹充足。但在新的土地政策下，土地出让金可分期付款，但不可以分期获得土地证，而无法获得土地证，就不能用来抵押融资。“以前一块钱可以当三块钱花，现在一块钱就是一块钱了，开发商马上就觉得手紧了。”

   　 高价囤地挤占流动资金

    　另一方面，伴随着去年楼市的快速升温，开发商拿地热情空前高涨，一时间“地王”频出。但是大量高价囤地的直接后果就是房地产企业的流动资金不足，一旦楼市遇冷，这些开发商的日子就变得难过起来。

    　以国内某知名房地产公司为例，去年一年该公司土地储备增加了2617.1万平方米，其中不乏高价“地王”，加上国家提高对土地闲置的收费标准，资金压力显而易见。

    　而去年7月以92亿元天价拿下湖南长沙新河三角洲“中国地王”的北辰实业日子也不好过。年报显示，在楼市井喷的背景下，该公司净利润却同比减少3.2%，每股收益也同比下降37.5%。同时，公司2007年负债达到119亿元，资产负债率上升至58.4%。

    　统计数据显示，去年全国新建商品房销售额为2.9万亿人民币，但从国土资源部公布的数据来看，去年1~11月份交纳的土地出让金达9130亿元人民币，全年数据应超过1万亿元。SOHO中国董事长潘石屹表示，一般出让金占地价款的三分之一，其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费。照此推算，去年开发商买地所花资金超过3万亿元，即地价款超过全年销售收入。

   　 降价卖房加速资金回笼

    　在上述情况下，房地产商开始想方设法加快现房销售速度，以快速回笼资金缓解资金压力，万科无疑是其中的代表。在去年年底王石抛出“拐点论”时，市场的反应多为反对和嘲讽，但今年楼市的走势似乎正在一步步印证王石的判断。

    　以万科一季度业绩为例，该公司实现销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长82.9%和119.1%。单从速度上看，万科今年实现百亿销售额仅用了3个月，而去年则花了近半年时间。率先降价让万科在调整中获得了先机，原本声称不会跟进的一些房地产商随后也纷纷下调了价格。

   　 国金证券房地产行业分析师曹旭特告诉记者，货币紧缩政策使得房地产企业从银行拿钱更加困难，而一些小公司，尤其是一些项目型公司，由于前期拿地价格较高，因此对现房销售非常依赖，因此，一旦楼市降温，日子就非常难过。近期各地楼价均有所下调，正反映出开发商降价促销以快速回笼资金的心态。