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　　不妨借鉴迪斯尼模式

　　王洪：归纳中亭街的成功，我认为最关键的就是商业业态的布局。现在在福州开出的商业地产项目，商业体量都很大，建筑面积都在20万平方米左右，而在这么大的商业体量下，要一举做好业态的规范是很难的，因此，中间出现的“罢市风波”是十分正常的，如中亭街前期也是经历了好几次的业态重新洗牌才能发展到今天，从中亭街定位了服装批发和家电卖场这两大商业业态后，整个中亭街就发展起来。

　　陈清福：商业地产开发其实是准公共产品，这不是哪一个商家的问题，所以这两年商业部也开始不允许建设太多的商业地产和大shopping mall。

　　现在商业地产存在两个难题：一个是我们现在靠开发商独撑起一个商业地产的开发建设运营管理这是很难的，因为他们的知识结构仅限于做开发做房地产。第二个他是六方利益的协调问题，共赢问题。包括开发商、业主、商户、管理商、物业和消费者。六方博弈，难就难在这个地方。

　　我们可以看下迪斯尼的商业模式，它不是简单的一个公园，它的盈利分为3个层次，商业地产的收入只是迪斯尼的一个层次，它第二个层次就是做品牌的动画设计、制作、发行。在国外这一块的盈利其实是很大的，尤其是对商业地产来说。第三个迪斯尼是做品牌的延伸，迪斯尼开了800多家的授权店，经营1200多种商品，这部分的收入占到他收入的40%以上，我们现在都没有这一块。