第七，王石暗示房价继续超预期下降，率先降价获益的万科已开始了新一轮降价，更多的开发商会仿效。

　　4月23日，万科召开股东大会，公布2007年度公司实现销售金额523.6亿元，实现净利润48.4亿元，同比分别增长146.6%和110.8%，1至3月份，公司实现销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长82.9%和119.1%。实现营业收入64亿元，净利润7.2亿元，同比分别增长55.6%和17.3%。而且，截至第一季度末，万科尚有319万平方米已经销售，但没有参与结算的面积，签约金额合计约265.8 亿元。截至第一季度末，公司持有现金156.3亿，在信贷紧缩，资金紧张的宏观背景下，降价销售为万科有效地带来了巨额资金。万科的这种业绩，证明了万科同降价销售获益颇丰，令同行羡慕，势必刺激更多的开发商仿效而降价。同时，在股东大会上，王石表示，今年房地产调控政策将依旧从紧，开发商的资金供应将持续紧张，房价结构性回调已是必然，甚至有可能出现一定程度上的过度回调。王石同时暗示，今年5、6月份对房地产行业尤其关键，部分资金链紧绷的房地产企业能否抗得住本轮周期性调整，不久之后将见分晓。这说明，由于近年来的房价疯涨，使得房价下降的空间不小。在相当幅度范围内，房价下降依然属于房价回调范畴。上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为，王石的“有可能出现一定程度上的过度回调”之说，实际上也在说房价还将继续下降，下降的幅度甚至会超过以往的预期而达到“过度回调”的水平。这样来看，已从降价中获益颇丰、并在施行行业竞争策略的万科，将继续降价促销。事实上，万科继广州金色家园楼盘4月13日推出一次性付款在99.8折基础上再打七折优惠的降价之后，在4月23日召开股东大会之后，4月25日万科在一家网站上发布了简短的消息称，南京奥体区域半个月前才首推、其时均价高达每平方米14900元的万科金域缇香楼盘，推出208套原本准备在6月才推出的70—90平方米的中小精装修户型，新推房源均价每平方米下降了三四千元。这部分房源，不但属于最近王石在万科股东大会上称“我们把重心调整到小户型住宅上的策略是正确的”所指的中小户型，而且当初在物价局的毛坯基准价核价高达13520元的，再加上约2000元/平方米的装修费用，其售价可以达到15000元，但万科却选择了将基准价大幅下调，均价只有11000/平方米元左右。此外，万科还推出了9.85折—9.75折不等的优惠举措。万科在原本不降价的南京突然降价，无疑会带给市场房价走势预期带来更多的想象。

　　万科已经开始了继续降价，其他大的开发商也将如此，有的已经开始仿效万科降价了。在上海，继上海本土最大的开发商绿地跟随万科元宵节期间降价推出9折降价促销后，康城仿效万科于4月20日、21日两天新推300套房源报价下调了2500元/平方米、降幅达到了惊人的25%。其后，合生江湾国际公寓也大幅度降价，每平方米降价3500元。

　　在大开发商的带领下，其他中小开发商们，为了尽可能加快销售，缓解资金压力，免遭淘汰厄运，必然也将加入到降价阵营来。“五一”，“房交会”，及其后的五月，对他们来说很重要，是个将尽力争取通过降价来加快销售回笼资金的重要期间。“五一”假期，以及“五一”期间举办的“房交会”，将是各开发商将要抓住以降价促销的机会和借口，会有更多的开发商仿效万科降价促销，从而掀起新一轮降价促销潮。

　　第八，“房交会”实际只是房价走势的“试水会”。

　　目前，正是许多城市举办或准备在“五一”期间举办春季房地产展示交易会的时候。在当前的房地产市场的实际情势下，市场必然高度观望，一般来说，春季交易会，不可能火暴起来。事实上，尽管有些地方的交易会上可能出现很多人的热闹场面，但大家已经知道，在房交会上，真正去看房选房买房者实际上只占总人数的很少一部分。根据经验，在房交易会现场所统计的人数构成中，实际包括了收废纸废品的，各种发传单做宣传促销的，设计、律师、广告及销售中介等机构撞业务的，参展企业（开发商、建材商等）工作人员及开发商派出了解行情或竞争对手商业情报的，记者及媒体跑广告业务的，看房选房买房的和贪便宜领礼品的等。其中，最多的当数收废纸废品的、发传单做宣传促销的、撞业务的等人员。真正想看房选房买房者，占的比例却不高。不过，举办机构、媒体等，往往会含混地称“现场气氛热烈”等，以制造舆论。而参加交易会的开发商们，或也会乐得借用房交易会，找到冠冕堂皇的理由进行降价促销，或通过媒体报道房交易会而把企业降价促销的信息放出去让更多的消费者知道。

　　自去年9月27日“房贷新政”出台以来至今，春节实际上处于有效销售机会不大的假日，“五一”才是市场遇到的第一个真正可能有销售效果的传统黄金销售季节。因此，“五一”尤其举办房地产春季交易会城市的“五一”房地产市场表现，对未来市场具有一定的指标性参考意义。下半年房地产市场何去何从，从此或可见端倪。因此，本文作者陈真诚分析认为，一些开发商，或会借“五一”之际对老盘进行降价促销，或选择“五一”进行新盘开盘，更多开发商实际上是将“五一”假期、“房交会”作为房价走势“试水”、“测风向”场所和市场走势的观测站，将“五一”假期、“房交会”作为制订下一步价格政策的重要看靠依据，决定下一步的营销工作。无疑的是，如今房地产市场已经开始发生变局，过去那种高度卖方市场下以销控代替营销的做法必将逐渐遭淘汰，“傻瓜式营销”时代将逐渐被宣告终结，营销工作必须要回归策略营销，真正讲究市场战略和产品策略、推广策略、价格策略等营销运作策略的“聪明营销”正在到来。只是，在目前房地产情势下，价格工具依然是个很重要也很有效的工具，只是不能烂用，而需要策略地使用价格工具。或可预见的是，在这个“五一”，“五一”假期的“房交会”，乃至期后的时间里，不少开发商，不管是老盘还是新盘上市，很可能会使用降价工具。其中，一些缺乏市场营销策略实力的开发商，可能会不管三七二十一地滥用降价工具。

　　综合上述分析，或可预判的是，伴随王石以“房价可能过度回调”来补充“拐点论”，伴随万科新一轮降价，今年的“五一”，或成为名符其实的“降价节”。一些刻意选在“五一”尤其于“五一”期间举办的“房交会”期间开盘的新楼盘，或一开盘就将遭遇降价潮。