上海市国年路某弄43号601室一套建筑面积66.98平方米的房屋，是长期在美国生活的何先生和彭女士夫妻俩共有的私房，小黎从2005年起开始租住在内。2007年7月5日，小黎收到彭女士发来的一封电子邮件称：“我和我先生经过慎重考虑，决定将房屋以人民币75万元的售价卖给你。如同意，请给我们发一电子邮件，就算成交。双方不变。你们可以开始装修。并请你在9月底前办好贷款和过户的准备工作。”

　　接到邮件后的第二天，小黎回复道：“经和家人商议，同意以75万元的价格购买你们的房子。房款在你们回国期间给付。”双方商定房屋买卖后，小黎对房屋进行了装修，等着夫妇俩回国办理房屋过户手续。可2007年10月12日，小黎又收到彭女士的电子邮件，称由于何先生身体健康问题能否来上海尚存疑问，且自己在上海的时间也只有18天，房屋交易手续很难短时间办理。信中，彭女士表示无法继续房屋买卖，愿意协商补偿小黎装修费及家具定制费。

　　小黎于次日回复邮件称，双方的房屋买卖合同几个月前已经成立，且自己已装修房屋并添置家具；房款75万元也已准备好，希望能顺利办妥房屋过户手续。邮件中还提出，夫妇俩可以公证方式委托他人办理房屋交易手续。

　　同年11月，彭女士将小黎告上法庭，要求终止双方签订的《物业租赁协议》，小黎搬出房屋并按每月3200元支付租金至实际搬出日止；此外，还要小黎支付违约金1600元。