升值空间有多大

　　近期，由于许多投资者对楼市后市缺乏信心，因此在二手房市场上出现了不少房东抛售手中住宅的现象，二手房源大量增加。不过，何经理告诉记者，小户型的房源量并没有增加，更多的投资者选择将小户型出租，以获取长期的投资收益。“很多投资者清楚，现在出售小户型住宅未必卖得出去，而且考虑到投资利润问题，如果不是急着用钱，很多人不会降价出售，而是将房子出租。”
　　
　　据介绍，目前在福州二手房市场，五四路、温泉路一带的小户型大多为2003年之后的房子，均价达到12000元/平方米，租金在1200－1500元/月，需求比较旺盛。“特别像月租金在1200元以下的小户型极易出租。目前在福州，中等收入水平的承租客群还是大量存在的。”
　　
　　让投资者们感到头疼的是，近几年来，小户型住宅的售价快速上涨，租金水平却只有小幅提升。“2005年，五四路一带的小户型住宅售价约为8000元/平方米，如今每平方米已上涨了四、五千元，但近两年来，一套小户型住宅的月租金仅上涨了50－100元，这导致其投资回报率大大降低。”何经理告诉记者，今年来受宏观调控政策的影响，房价涨幅趋缓，“今后两年预计五四路一带二手小户型均价会涨到13000元/平方米左右，涨速明显放缓。”
　　
　　接受采访的业内人士普遍认为，市中心土地稀缺，未来市中心小户型住宅将成为稀缺产品，其升值空间可想而知，因此，市中心住宅不论对于购买者还是承租者来说，都具有相当的吸引力，而从长期来看，市中心小户型的承租需求将越来越大，这决定了其具有一定的投资价值。不过，当前过高的房价以及“二套房贷政策”的出台，使得投资者的投资成本及时间成本大大提升，从而导致投资风险增加，为此，业内人士提醒投资者应当谨慎“下手”。

　　转型、升级时代来临

　　一直以来，由于市中心小户型住宅更多地显示出投资价值，因此开发商大多把项目包装成精装修酒店式公寓，在户型设计上存在诸多不足，如采光差、通风不好等，导致居住的舒适性降低；另有些小户型由“烂尾”的写字楼改造而来，户型设计更是不尽如人意。此外，不少小户型产品的风格相近，在业内人士看来，严重的同质化可能导致其投资价值大打折扣。
　　
　　而随着“90/70”政策的落实到位，未来市中心还将有一定数量的小户型上市。“今后，市中心小户型将不再被锁定为投资型的定位。”福州房地产从业人士许先生表示，未来，市中心小户型将承担更多的居住功能。

　　业内人士认为，对小户型住宅而言，未来的发展机遇与挑战并存，开发商应在建筑设计上多下工夫：如何更加体现住宅的功能性？住宅面积不大的时候，如何配套更合理？这些都对设计师提出了挑战。
　　
　　此外，有业内人士认为，今后，小户型将成房地产市场的主流，因此，未来的小户型将不再是过渡产品，这也对楼盘的物业管理、社区环境等提出了更高的要求。
　　
　　可以预见的是，随着当今社会的发展、住宅环境的提升、消费观念的改变，小户型已渐渐成为人们关注的热点。业内人士认为，市中心小户型的转型、升级时代已经来临，很快将有定位、功能不同的小户型面市。