分析：资金紧张下的营销策略

　　事实上，“51公馆”并非首个吃螃蟹者。早在1998年，福州“凤祥大第”楼盘的开发商就曾采用降低首付的办法促销，并取得了一定的效果。而彼时，北京、上海等地的楼市开始兴起“零首付”，不过当时是由银行提供“零首付”房贷，而非开发商代垫。直到2001年，央行的一纸禁令让“零首付”退出了市场。此后，一旦楼盘销售不畅时，就有开发商推出代垫首付款的所谓“零首付”活动，以吸引购房者眼球、促进销售。

　　去年6月，本报曾报道了福州“中联水岸名居”开发商为购房者垫付15%首付款的做法。当时业内人士对此的评价为：“开发商资金紧张、楼盘销售速度放缓，因此采取这样的办法促销。”那么，“51公馆”开发商愿意垫付所有首付款，是否也是基于同样的背景和目的呢？

　　对此，“51公馆”与“金辉伯爵山”的销售人员都表示，公司垫付首付款是跟风其他楼盘，并非销售放缓所致。但很多业内人士认为，开发商之所以采取这样的做法，正是因为销售困难、资金压力增大。

　　去年6月，记者曾就“中联水岸名居”开发商垫付首付款行为采访福建金辉集团总裁郑长胜，当时他表示：“这种促销手段只会出现在特定楼盘，只是个案，不代表福州楼市现状。目前金辉不考虑这么操作，也不需要这么做。”而如今，金辉伯爵山也推出了代垫10%首付款及代垫一年月供的做法，是否也是应对当前形势而做出的策略调整呢？为此，记者再次采访了郑长胜，但他对此却不予评论。

　　那么，这样的策略调整能否达成开发商的预期效果呢？据“51公馆”售楼小姐介绍，该活动推出后，许多客户很感兴趣，尤其是一些投资者，因为开发商垫付首付款可以暂缓他们的压力，待资金周转过来后再还款。

　　质疑：谁承担了风险

　　由开发商垫付首付款，一旦购房者无力偿还，开发商是否面临着风险呢？对此，金辉伯爵山的有关人士表示，不排除个别购房者可能还不起款，因此对开发商来说，风险是存在的。

　　不过，在不少业内人士看来，开发商并没有承担任何风险。福州某银行零售信贷中心的一位人士分析认为，开发商很可能根本就没有垫付首付款。“过去，银行为客户办理按揭贷款，需要客户递交两份材料，一是进账单、现金缴款单或刷卡单，二是发票。进账单是作为付款凭证，只有客户交了首付款后才能够拿到这份单据。而如今，银行只需要客户提供发票(除公积金贷款外)。过去，客户没有交付首付款，开发商不可能向其开具发票，如今形势转变了，开发商可以表面称帮助客户代垫首付款，实际并非如此———他只需给客户开出发票，由于银行没要求提供进账单，因此无法得知客户没有交首付款的事实。”

　　对此，福州房产专家陈国旺也表示，对于开发商来说，所谓的“零首付”是一种低成本的做法，开发商很可能并没有垫付首付款，只是以此吸引购房者。“其实，开发商只是迟几个月向购房者收取首付款，购房者实际上并没有享受到什么实惠。”

　　“客户与银行签了按揭合同后，开发商可以拿到银行的放款，这才是他们真正的目的，而30%或40%的首付款推迟几个月拿到手对他们影响并不大。”上述银行人士表示。

　　业内人士进一步分析指出，假如购房者还不起首付款，开发商也没有风险：一方面，房子尚未交付给购房者，开发商却已拿到银行的放贷；另一方面，一旦购房者违约，开发商不仅可以得到购房者交付的3万元保证金和高额的违约金，还可以把房产另作处置，根本亏不了。“真正的风险在银行。通常情况下，银行如果发现了开发商的做法，是不会接这个单子的。”

　　如此，“51公馆”售楼人员为何要“提醒”购房者瞒着银行便不难理解了。