“90/70”政策显威

　　2006年5月30日，国家9部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，明确规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。2007年8月，国务院出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，再次重申了“90/70”这一原则。

　　业内人士普遍认为，“90/70”政策的出台不仅仅是为了稳定房地产市场，更是在国内住房保障房体系不够完善的当下，为中低收入者提供更多的住房选择。然而，上述政策出台后，迟迟没有收到明显效果。据《2007年福州市房地产市场分析报告》显示，2007年1-10月，福州市新开工、套型建筑面积在90平方米以下的住宅面积总量仅为230.38万平方米，占全市新开工住宅面积的39.5%，较之2006年虽有所上升，但增幅不大。

　　如今，“市场上出现的中小户型住宅集中放量现象，主要是源于政策效应的显现。”福州某房地产项目总监许先生认为。对此，福州房地产专家陈国旺表示认同。他认为，“90/70”政策出台后拍卖的相当部分地块，经过一段时间的规划、建设，如今正是项目上市时期，“接下来还会有更多中小户型住宅陆续上市。”

　　一些业内人士认为，尽管目前中小户型住宅加速放量，但并不意味着市场进入了“中小户型时代”，这只是开发商营销策略的调整。由于中小户型住宅总价低，更受购房者欢迎，销售速度也更快，在市场平淡期推出这类住宅，能够帮助开发商尽快回笼资金。“中小户型住宅销售速度肯定比大户型快，大部分上门咨询的客户都是冲着中小户型住宅来的。”金辉伯爵山的售楼人员表示。

　　“低总价”优势未显

　　中小户型住宅的市场“魅力”是不容置疑的。有关报告显示，2007年2-9月，在福州各类型房产中，90平方米以下中小户型住宅最受欢迎，成交量占比为31%。另据2008年1月的福房指数显示，90平方米以下住宅成交套数稳居榜首，占福州市当月总成交套数的38%。

　　中小户型住宅总价相对较低，这是购房者对其青睐有加的重要因素。然而记者了解到，如今福州市场上的中小户型住宅单价过高，大量中低收入者依然难圆住房梦。吕欣在福州工作5年了，手头攒下一点积蓄，最近想买一套面积不大的房子。可他转了几个楼盘后失望地发现，虽然市场上不乏中小户型住宅，但总价仍然超出了他的承受范围。“以单价7000元计，一套60平方米的房子也得42万元，实在太贵了。”吕欣表示，不仅福州市中心的中小户型住宅单价高，就连新区的中小户型住宅价格也“高得吓人”。

　　以记者调查的几个楼盘为例。运盛美之国小高层价格虽然尚未公布，但业内人士预计其单价在1万元以上。以单价1万元计，该楼盘小高层最小面积为86平方米，总价达86万元；金辉伯爵山均价为8000元/平方米，以43平方米的住宅面积计，总价也得34.4万元；金山大景城以单价为7500元/平方米计，面积为70平方米的住宅，总价达52.5万元。

　　运盛美之国的售楼小姐表示，他们目前的客户大多是二次置业者，其中有20%-30%的客户是运盛美之国别墅项目的业主。金辉伯爵山售楼人员亦称，其所在楼盘的业主经济实力都不错。

　　陈国旺告诉记者，据他推算，2007年福州市住房的平均成交价格为84.1万元/套。他为记者算了笔账，一套房84.1万元，若做七成贷款、20年还清的话，月供得4400元，这意味着年收入达10万元以上的家庭才能买得起。“房价太高了，买房的大都是高收入人士。”

　　“两头不讨好”

　　陈国旺认为，随着中小户型住宅大量上市，很可能会出现“两头不讨好”的尴尬局面：高收入者不喜欢，低收入者又买不起。

　　事实上，这种尴尬局面已经初露迹象。一位不愿透露姓名的业内人士称，金辉伯爵山的销售情况并不像其售楼人员形容的那么好，最近该楼盘推出一系列优惠活动就是为了挽住颓势；而金山大景城二期住宅“已售2/3”的说法也有水分，据该人士称，截至3月1日，金山大景城在福州市房地产交易登记中心已经备案的住宅房仅45套(二期共有住宅房375套)。

　　“关键还是要价格回归理性。”上述某房地产项目总监许先生坦言，尽管中小户型住宅需求强劲，但过高的单价依然让众多购房者望而却步。从市场刚性需求上看，如今市场上的中小户型住宅供应依然不足，但不少开发商玩“猫腻”，或分期开盘，或强行将大户型住宅与中小户型住宅捆绑销售，广大中低收入阶层还是买不起房。

　　对此，记者了解到，在今年的政府工作报告中，中等收入家庭的住房问题首次被单独提出：“增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。”今年，福州市政府将加大廉租房、经济适用房建设，对于中等收入阶层，政府也将为其提供限价房和经济租赁房。

　　显然，相关调控政策的出台已经让这个躁动的市场慢慢恢复平静，但要想让广大中低收入者圆住房梦，还有很长的路要走。