地产调控的三年轮回

　　细数起来，上次宏观调控始于2003年。以央行2003年颁布的121号文为开端，宏观调控首指房产信贷；随后的3个年头里，近10个部委紧锣密鼓出台的一系列政策，也将矛头指向房产业和关联行业。

　　该轮宏观调控正如一部扣人心弦的大剧，剧情的最高潮在2005年7月21日。这一天，央行突然发布了备受瞩目的人民币升值信息：人民币对美元即日升值2%。

　　美国格林证券有限公司首席经济学家孙飞(孙飞博客,孙飞新闻,孙飞说吧)称，从这一记重拳——人民币升值开始，在随后的年余时间里，国务院、央行等又先后实施的“国十五条”、土地储备贷款及按揭贷款专项检查等一系列调控手段，想从房地产资金主要来源上施以重手。

　　但就周期性结果来看，预期效果并没有完全显现。尤其是2006年中期的“90-70调控”，即90平米小户型住房应占到地产商当期开发盘楼的70%，在地产商群起博弈之后，整个调控的调子就泛化为整个城市的“90-70调控”。

　　2006年个贷的变化在于，四大行在10月间加速放贷，这种后发觉醒在规模效应下，迅速形成了年末楼市的看涨和补涨之势，并演变为2007年初的飙涨格局。

　　不仅如此，面对去年初楼价的飙涨，不少银行信贷从业人员仍在相信一个被歪曲了的神话：别的银行在放贷，我们也要冲上去。只要楼价继续在涨，即使是八成贷款，半个月后也就相当于六成贷款了。

　　正因为此，与2005年热钱炒房不同的是，2007年信贷所起的作用更为突出。究其根源，地产贷款不良贷款率低、收益有保证，一直都是商业银行眼馋的肥肉。

　　中金报告也从侧面证明了这一点。10家上市银行2005年末、2006年末及2007年上半年的个贷余额分别为17422.87亿元、21438.08亿元和21158.56亿元。其中，2006年新增贷款3735.70亿元，2007年仅上半年就新增3775.42亿元，占当时全部新增贷款的1/3。

　　这些数据表明，个人贷款的增速在过去三年逐步加快，2007年更趋于过热，仅上半年的增量就几乎与2006全年相当。