当前的住房消费观念

　　近年来经济快速发展，居民收入稳步提高，金融和货币政策环境宽松，人民币升值和外资大量流入房地产，居民个人投资理财渠道单一，房价连年上涨，形成了社会普遍认同的住房消费观念，即：1.买房不仅能居住，还能投资，房屋不仅能保值，更能增值；2.房地产投资有暴利，搞什么不如搞房地产；3.租房不如买房；4.迟买不如早买；5.买小不如买大。这就是中国近年来住房消费的根本特征。正是在这一消费模式的作用下，住宅消费空前旺盛。

　　事实上，目前我国大部分地区住房自有率偏高，超过了应有的经济水平和经济发展阶段。2005年末，北京市房屋自有率达到75%左右，而世界上发达国家住房自有率一般保持在60%~70%之间。

　　超前消费进一步导致了需求的膨胀，引起价格的上涨，而价格的上涨和房地产信贷的支持又刺激了投资性需求的膨胀，形成“财富效应”，形成“迟买不如早买”、“买小不如买大”的消费预期，并加剧了住房购买市场和租赁市场的价值关系背离，造成“租房不如买房”的现实。这又进一步加剧了住房需求膨胀，形成进一步的房价上涨，同时积聚了金融风险。

　　消费模式在悄然改变

　　当然，不可否认，经过长达数年的宏观调控，影响和决定居民住房消费模式的因素正在悄然发生改变，这个过程正在经历一个量变逐步到质变的过程，主要体现在：

　　一、持续多年的房价快速上涨和市场格局的变化，正使“租房不如买房、迟买不如早买、买小不如买大”的观念动摇。

　　随着房价的快速上涨，已经完成了从低估到价值发现的全过程，局部地区房价的泡沫已经出现：(1)人们对房屋在转让后的差价和财富效应的信心在动摇，观望气氛浓厚；(2)房价在快速上涨的同时，房租并没有相应同比例增长，人们开始意识到“买房不如租房”；(3)证券市场近两年的财富效应，加上投资产品和渠道的多元化，使一部分投资性购房需求逐渐被替代；(4)随着首付比例的提高，对第二套住宅借款审批更加严格，利息成本增加，在房租收入不一定能抵扣掉购房贷款月供的情况下，一部分稳健的投资者将放弃买房投资的念头。

　　二、城市公共交通的网络化，教育、医疗、体育等公共资源配置的均衡化，将打破住房市场区域性垄断的格局，进而深刻地影响房地产市场的供求。

　　在科学发展观的指导下，地方政府开始关注环境、交通、医疗、教育等民生问题的解决，加大了财政支持的力度，制约居民买房的传统因素，比如交通时间、交通成本、就医、上学等正在发生深刻的变化，居民购房的选择空间将更加广阔。

　　三、住房保障制度的逐步完善，社会保障制度配套改革的平稳推进，正在潜移默化地改变着居民传统的住房消费观念。

　　从“养儿防老”到“养房防老”，中国人的传统观念是“娶妻生子、置业买房”，随着住房保障的逐步完善、社会保障制度的建立，这一观念正受到挑战；如果没有了后顾之忧，干吗还要“辛辛苦苦一辈子，到死挣到一套新房子”，一些年轻人说：租房吧，留着钱去旅游。居民住房消费模式向多元化发展的倾向正在形成。

　　笔者认为，居民住宅消费模式发生根本性改变之日，就是房价出现拐点之时。当前，我国房地产宏观调控和产业发展模式转型依然任重道远。我们满怀信心期待着适合中国国情的房地产市场体系的建立，合理、适度的住房消费理念的树立，稳定的房地产价格形成机制的成熟。